España vuelve a proyectar más vivienda, pero esa oferta todavía tarda en llegar al mercado. En 2025 aumentaron los visados y las compraventas de obra nueva, mientras que las viviendas terminadas retrocedieron. La tensión no se distribuye de manera uniforme: se concentra en las provincias con mayor actividad y se hace especialmente visible en los precios escriturados de las grandes capitales.
Para comprender el mercado conviene separar tres escalas. Primero, la evolución nacional del ciclo de producción. Después, dónde se construye y dónde se vende por provincias. Finalmente, cuánto se paga realmente por la obra nueva en Madrid, Málaga, Palma, Barcelona y Valencia.
Las claves del mercado de obra nueva
- En 2025 se visaron 139.016 viviendas de obra nueva, un 8,8 % más que en 2024.
- Se iniciaron 137.330 viviendas, pero solo se terminaron 91.896, un 9,0 % menos que el año anterior.
- El INE registró 155.910 compraventas de vivienda nueva en 2025, un 16,1 % más, con datos provisionales.
- En las provincias mediterráneas con más actividad, las ventas recientes superan ampliamente a las viviendas terminadas.
- En las cinco capitales analizadas, el precio escriturado de la obra nueva supera al de la segunda mano.
España: más proyectos, menos vivienda terminada
Los visados de dirección de obra permiten anticipar parte de la futura actividad residencial. En 2025 incluyeron 139.016 viviendas, frente a las 127.721 de 2024. Es importante precisar que se trata de viviendas incluidas en proyectos visados, no de 139.016 licencias solicitadas ni de otros tantos edificios.
La vivienda iniciada también creció, aunque mucho menos: 137.330 unidades entre vivienda libre y protegida, un 0,8 % más. En cambio, las terminaciones descendieron hasta 91.896 viviendas. La producción que efectivamente llegó a su fase final quedó muy por debajo de la actividad proyectada.
| Indicador nacional | 2025 | Variación anual | Qué representa |
|---|---|---|---|
| Visados de obra nueva | 139.016 viviendas | +8,8 % | Viviendas incluidas en proyectos visados |
| Viviendas iniciadas | 137.330 viviendas | +0,8 % | Libres iniciadas más calificaciones provisionales de protegida |
| Viviendas terminadas | 91.896 viviendas | -9,0 % | Libres terminadas más calificaciones definitivas de protegida |
| Compraventas de vivienda nueva | 155.910 operaciones | +16,1 % | Transmisiones inscritas por el INE; dato provisional |
Las ventas y las terminaciones no pertenecen a la misma promoción
No sería correcto restar las 91.896 viviendas terminadas a las 155.910 vendidas y presentar el resultado como un déficit anual exacto. Una vivienda nueva puede venderse sobre plano, escriturarse después de su finalización o proceder de stock acumulado. Además, las estadísticas de construcción y de compraventas tienen coberturas y momentos registrales diferentes.
Aun así, el contraste revela una tendencia clara: la absorción comercial avanza más deprisa que la incorporación de producto terminado.
El desfase temporal explica buena parte de esta aparente contradicción. El Banco de España señala que, desde que un edificio residencial en altura dispone del visado hasta que termina su construcción, suele transcurrir no menos de un año y medio. Si añadimos la tramitación municipal previa, la licencia de primera ocupación, la entrega y la escritura, dos años es una referencia razonable para muchas promociones, aunque el proceso puede durar bastante más.
Dónde se construye y dónde se vende: la escala provincial
Para observar la coyuntura territorial hemos agregado las últimas doce mensualidades disponibles. Las terminaciones corresponden al periodo abril de 2025-marzo de 2026 y las ventas de obra nueva a junio de 2025-mayo de 2026. Las ventanas no coinciden exactamente por el calendario de publicación, de modo que la comparación funciona como indicador de presión, no como balance de inventario.
| Provincia | Viviendas terminadas | Ventas de obra nueva | Terminadas/ventas |
|---|---|---|---|
| Madrid | 17.782 | 15.565 | 114,2 % |
| Barcelona | 13.372 | 15.009 | 89,1 % |
| Málaga | 6.649 | 11.759 | 56,5 % |
| Sevilla | 5.938 | 7.516 | 79,0 % |
| Alicante | 5.000 | 10.087 | 49,6 % |
| Valencia | 3.487 | 6.781 | 51,4 % |
Madrid presenta el mayor volumen de terminaciones y es la única de estas seis provincias donde las viviendas terminadas superan a las ventas recientes. Esto no demuestra por sí solo que exista sobreoferta: importa dónde se localiza el producto, qué tipología tiene y en qué momento se formalizan las escrituras.
En Málaga, Alicante y Valencia las terminaciones equivalen aproximadamente a la mitad de las compraventas. Son mercados donde coinciden crecimiento demográfico, demanda local, compradores internacionales, inversión y segunda residencia. Barcelona y Sevilla también registran más ventas que terminaciones, aunque la diferencia es menor.
Qué aporta Idealista y qué no podemos concluir de sus datos
Idealista dispone de información útil para completar el análisis. Su estudio público sobre 2024 identifica Madrid, Málaga, Barcelona y Valencia entre los municipios con más ventas de vivienda nueva y explica el desfase entre visado, inicio, final de obra y escritura.
El portal también publicó que la oferta total de vivienda en venta cayó durante el primer trimestre de 2025 un 29 % en Madrid, un 23 % en Valencia, un 22 % en Barcelona y Palma, y un 2 % en Málaga. Sin embargo, estas variaciones abarcan conjuntamente vivienda nueva y usada. Sirven para describir la escasez general de oferta, pero no deben presentarse como una caída del stock de obra nueva.
Idealista/data sí ofrece informes específicos de obra nueva con oferta, demanda, transacciones, visados y precios, pero son estudios a medida. Sin contratar o recibir uno de esos informes no disponemos de un recuento público, actual y metodológicamente homogéneo del stock de promoción nueva en las cinco capitales.
El MIVAU publica una estimación nacional y provincial de vivienda nueva terminada sin vender. Sin embargo, ese stock puede concentrarse en municipios distintos de las capitales, incluir producto antiguo o encontrarse lejos de las áreas con demanda efectiva. Por ese motivo no lo utilizamos para medir la disponibilidad de vivienda nueva en los mercados más tensionados.
Precio real por capitales: obra nueva frente a segunda mano
Para el precio utilizamos el Portal Estadístico del Notariado. A diferencia de los portales inmobiliarios, esta fuente refleja precios medios de compraventas formalizadas, no precios de anuncio. La comparación se refiere a los últimos doce meses disponibles y distingue vivienda nueva y usada.
| Capital | Obra nueva | Segunda mano | Prima de la obra nueva | Compraventas nueva/usada |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 5.800 €/m² | 5.160 €/m² | +12,4 % | 1.331 / 38.179 |
| Málaga | 4.357 €/m² | 2.897 €/m² | +50,4 % | 1.085 / 5.220 |
| Palma | 5.268 €/m² | 3.959 €/m² | +33,1 % | 383 / 4.236 |
| Barcelona | 6.202 €/m² | 4.706 €/m² | +31,8 % | 612 / 15.898 |
| Valencia | 3.202 €/m² | 2.608 €/m² | +22,8 % | 982 / 8.923 |
Barcelona registra el precio más alto de obra nueva entre las cinco ciudades, con 6.202 €/m². Le siguen Madrid, con 5.800 €/m², y Palma, con 5.268 €/m². Málaga no encabeza el precio absoluto, pero sí presenta la mayor prima frente a la segunda mano: un 50,4 %.
La prima de la vivienda nueva refleja eficiencia energética, instalaciones, zonas comunes, costes actuales de suelo y construcción, y escasez de promociones. También existe un efecto de composición: la obra nueva y la vivienda usada pueden estar en barrios, superficies y segmentos distintos. Por eso las medias sirven para situar el mercado, pero no sustituyen una comparación entre inmuebles equivalentes.
Qué nos dice el conjunto de los datos
El problema actual no es la ausencia de proyectos, sino el tiempo necesario para convertirlos en viviendas habitables y escriturables. El aumento de los visados de 2025 puede reforzar la oferta futura, pero no corrige de inmediato la caída de las terminaciones ni la presión existente en los mercados más dinámicos.
La escala provincial permite saber dónde se concentra la actividad. La escala municipal revela, en cambio, cuánto paga realmente el comprador y qué prima alcanza el producto nuevo. Ambas son necesarias: una provincia puede construir mucho, pero hacerlo fuera de la capital o en segmentos distintos de aquellos donde se concentra la demanda.
Para Arquitectura Residencial, la conclusión es clara: cada promoción debe analizarse dentro de su calendario urbanístico, su competencia real y la capacidad de absorción de su micromercado. Las cifras nacionales marcan la tendencia; la viabilidad se decide en la localización concreta. Cada micromercado tiene características diferentes.
Preguntas frecuentes
¿Las 139.016 viviendas visadas son edificios o licencias?
No. Son viviendas incluidas en proyectos de obra nueva visados durante 2025. Un único proyecto o edificio puede contener muchas viviendas y el visado no equivale a una solicitud de licencia municipal.
¿Las ventas de 2025 corresponden a viviendas terminadas ese mismo año?
No necesariamente. Pueden proceder de promociones terminadas antes, de stock acumulado o de ventas formalizadas después de una comercialización sobre plano.
¿Hay datos de licencias solicitadas por provincia?
Existe estadística oficial de licencias municipales concedidas y una serie homogénea de visados por provincias. No hay una serie nacional completa y fácilmente explotable de solicitudes presentadas por provincia. Para anticipar actividad, los visados son el indicador territorial más práctico.
¿El stock oficial está disponible por capitales?
No de forma homogénea para toda España. La estimación oficial llega a escala provincial. Idealista/data y otras consultoras elaboran estudios municipales de obra nueva, pero los recuentos actuales y comparables suelen formar parte de servicios especializados.
¿Los precios del Notariado son precios de oferta?
No. Son precios medios de compraventas formalizadas ante notario. Por eso los denominamos precios reales o escriturados y los diferenciamos de los importes anunciados en los portales inmobiliarios.
Fuentes y metodología
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín Anual 2025.
- INE: Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, diciembre y año 2025.
- INE: compraventas mensuales por provincia, régimen y estado.
- MIVAU/ISTAC: viviendas iniciadas y terminadas por provincia.
- Banco de España: El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios.
- Portal Estadístico del Notariado: precios reales de compraventa y anexo de series hasta abril de 2026.
- Consejo General del Notariado: informes mensuales.
- Idealista/news: dónde se construye y se vende la vivienda de obra nueva.
- Idealista: evolución de la oferta total de vivienda en venta por capitales.
- Idealista/data: estudios e informes de mercado inmobiliario a medida.
Fecha de consulta: 30 de julio de 2026. Los periodos de terminaciones y compraventas provinciales no coinciden exactamente por el distinto calendario de publicación. Las cifras de precio corresponden a la ventana móvil de los últimos doce meses disponible en el Portal Estadístico del Notariado. Las observaciones municipales utilizadas figuran como no estimadas.
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