La tasación automática sirve como primera aproximación. Nuestro algoritmo realiza una tasación inmobiliaria a precio de mercado con los datos de las últimas ofertas en tu zona, teniendo en cuenta además las características que incluyas sobre la vivienda, para la valoración.
El precio se ve influido por las características del inmueble, pero también es relevante la oferta o inventario de inmuebles en venta en cada momento. Si hay mucha oferta, lógicamente la competencia es mayor, y los precios tienden a bajar. Si hay poca oferta, en una zona de alta demanda como Barcelona, los precios suben.
Los precios de las viviendas varían como hemos dicho dependiendo del Barrio. En Barcelona, los barrios con mayor precio por metro cuadrado son Sant Gervasi, Les Corts y el Eixample. Dentro de los barrios, los precios también varían dependiendo del distrito. Incluso a veces cruzar una calle puede representar un cambio de precio relevante.
En Barcelona, dependiendo del barrio en el que se encuentre la casa, el precio varía mucho. El valor del suelo donde se ubica la inmueble tiene una gran incidencia en el precio. No sólo hay que fijarse en las características físicas del piso en cuestión. Estas son las características más relevantes a tener en cuenta en la valoración:
Como dicen los americanos Location, Location, Location. Ubicación,Ubicación,Ubicación.
La ubicación es parte esencial del precio ya que va a determinar la demanda. El valor del suelo es la parte más importante del precio de los inmuebles sobre todo en las grandes ciudades como Barcelona. No vale lo mismo un inmueble situado junto a Passeig de Gràcia que en Poble Séc, por ejemplo.
Los servicios del barrio también influyen en el precio:
Colegios, hospitales, trasportes públicos, mercados y supermercados, parques y zonas verdes, etc. Todo influye en la demanda. En ocasiones, la cercanía de algunos servicios como un tanatorio, un vertedero, una discoteca, entre otros, pueden hacer que el precio de inmueble se vea afectado.
La ubicación pues marca el precio de venta, y es un factor determinante en la decisión de compra, ya que la demanda en una buena ubicación es más estable y nos facilitará la venta futura.
La valoración varía en función de la tipología de la vivienda. No tiene el mimo valor una vivienda unifamiliar a cuatro vientos con piscina, que una adosada con zona comunitaria, sin jardín o un piso. En la valoración se tiene en cuenta la tipología, las calidades y el estado de conservación. En el caso adquirir un piso, es muy relevante si el inmueble dispone de ascensor o posibilidad de instalarlo.
Si la vivienda pertenece a una comunidad y esta dispone de servicios comunes, afectará tanto al precio de venta como a los gastos de conservación y mantenimiento. Por ejemplo, una casa a cuatro vientos puede estar ubicada en un club de golf, que le da un valor añadido. Un edificio plurifamiliar puede disponer piscina, jardines, sala de fiesta, pista de tenis, portero, etc..Todo ello aporta valor, pero también representa un gasto adicional en cuotas de comunidad.
Cuando se trata de un edificio plurifamiliar, se valoran también las calidades de la construcción y el estado de conservación del edificio. Con la nueva ley de la edificación, los edificios con antigüedad superior a los 50 años pasan una inspección técnica, conocida como el I.T.E. (INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO).
Un arquitecto valora el estado de la estructura del edificio, accesibilidad, de todas sus zonas comunes y las instalaciones del mismo. Para realizar el informe visita todas las zonas comunes como hemos dicho y aproximadamente un 80 % de las viviendas del edificio. En dicho informe indica las medidas a realizar para el buen mantenimiento del edificio. En función de las deficiencias que se encuentren, la comunidad de propietarios dispondrá de unos plazos para realizar las obras indicadas por el técnico. Las deficiencias graves se deberán corregir a la mayor brevedad (3-6 meses) para que la consejería de vivienda de la comunidad autónoma emita entonces un certificado de aptitud del edificio. Esta inspección se deberá realizar cada 10 años.
Es muy relevante la accesibilidad del edificio. Si este dispone de ascensor y la entrada está adaptada a minusválidos o si, en cambio, no dispone de ascensor y además no hay forma de instalar uno. Además también se tendrá que considerar la eficiencia energética del edificio, aislamiento de fachadas, si dispone de placas solares, etc.
El precio del inmueble es directamente proporcional a la superficie del mismo. También influye si este dispone de anexos como plazas de aparcamiento o trasteros
El número de viviendas y baños y aseos es relevante en la valoración. Para la valoración y la comparación con testigos se tiene en cuenta el número de dormitorios de que dispone el inmueble. En general, para la misma superficie se suele valorar más un inmueble con varios dormitorios que un Loft o espacio diáfano. Por otro lado, inmuebles con espacios desaprovechados como pasillos tienen menos valor.
Así para una misma superficie, tiene más valor un inmueble con 3 dormitorios y dos baños, que la misma superficie con solo 2 dormitorios y un baño, por ejemplo.
Una buena valoración tendrá en cuenta cuándo se hizo la reforma y las calidades de los acabados. Lógicamente, si el piso está de origen, el precio no va a ser el mismo que de una obra nueva o una vivienda a la que se le ha practicado una reforma integral.
La calidad de los acabados también puede marcar cierta diferencia en el precio de un inmueble, así como la eficiencia energética del mismo. Una buena valoración tendrá en cuenta cuándo se hizo la reforma y las calidades de los acabados. Lógicamente, si el piso está de origen, el precio no va a ser el mismo que de una obra nueva o un piso que se reformó hace un año.
Hoy en día los clientes son más exigentes y tienen en cuenta el consumo energético y las emisiones del inmueble. Desde la comunidad Europea se reguló que para poner a la venta un edificio era necesario disponer de un certificado de eficiencia energética. Este emitido por un técnico competente, arquitecto o ingeniero, mostrará el consumo de energía.
En general los clientes valoran más las viviendas con jardín, balcón y terraza. Los pisos exteriores y con vistas despejadas y mucha luz, son más demandados que los interiores.
En general las viviendas altas, orientadas sur, son las más valoradas. Siempre y cuando tengan ascensor. Así pués las vivendas lado montaña, orientadas sur en Barcelona son más valiosas. Si además tienen vistas despejadas y son luminosas, todavía más
Aunque hay clientes para todos los gustos, un inmueble de obra nueva o totalmente reformado está mucho más valorado. Cuando la reforma tiene ya muchos años, en ocasiones casi ni se tiene en cuenta y el piso pierde bastante valor.
Cada vez es más relevante en el precio del inmueble. Los clientes son más exigentes y tienen en cuenta el consumo energético y las emisiones del inmueble. Desde la comunidad Europea la normativa obliga a disponer de un certificado de eficiencia energética para vender un inmueble. Este emitido por un técnico competente, arquitecto o ingeniero, mostrará el consumo de energía. Se valora el tipo de calefacción y las ventanas de que dispone el inmueble. Cómo están orientadas. El tipo de ventanas, si son de cámara o no. PVC, madera o aluminio. En el futuro además, la normativa va a obligar a disponer de una calificación energética mínima para poder vender.
Para tener el valor definitivo se tienen que tener en cuenta todos los factores, no solo las características, también los precios de cierre de las últimas ventas de viviendas similares a la tuya, y el stock actual de inmuebles a la venta en la zona. También es relevante la demanda actual. Por eso es interesante saber cuántos inmuebles similares se están vendiendo al mes en tu barrio y cuántas unidades se encuentran a la venta.
Además hay casos especiales como las viviendas singulares, viviendas que se venden arrendadas o las viviendas que disponen de licencia turística que merecen una valoración específica.
Si decides vender su casa o necesitas una tasación para aceptar una herencia ante notario, no dudes en contactar con nosotros. Uno de nuestros profesionales inmobiliarios visitará el inmueble para realizar una tasación con toda la información precisa. Te ayudamos a fijar el precio de venta adecuado. El precio es uno de los factores más relevantes para tener éxito en la operación.
