Los pisos turísticos o viviendas turísticas son un negocio y como tal se debe estudiar su compra o venta. Las licencias turísticas otorgadas por el ayuntamiento de Barcelona se otorgaron a perpetuidad y como consecuencia de las distintas normativas y exigencias del ayuntamiento se han creado empresas cada vez más profesionalizadas que gestionan este tipo de inmuebles. Actualmente, en Barcelona capital hay unas 10.265 licencias vigentes, si bien muchas de estas no se están explotando.
En Arquitectura Residencial somos especialistas en la venta de este tipo de negocios. La valoración de un piso turístico depende del tipo de inmueble, de su ubicación y de la rentabilidad que se obtiene del mismo.
Si está buscando una oportunidad de inversión o tiene un inmueble con licencia turística en venta, no dude en contactar con nosotros: le acompañaremos en la transacción.
Actualmente, en Catalunya existe una moratoria en la concesión de licencias turísticas (DECRET LLEI 3/23, 7 Novembre de mesures urgents sobre el règim urbanístic dels habitatges turístics). El Ayuntamiento de Barcelona tiene que adaptarse al nuevo decreto sobre viviendas turísticas de la Generalitat. De momento no está otorgando nuevas licencias en ninguna zona, aunque el traspaso de las licencias activas, sí es posible.
Una vivienda o piso turístico (VUT) es un inmueble, cedido en su totalidad por su propietario directamente o a través de una empresa de gestión para su uso inmediato, mediante pago de una contraprestación económica.
La ocupación por parte de los turistas, tiene que ser por un periodo continuo menor a 31 días. Es importante este dato, ya que alquileres superiores serían alquileres temporales que actualmente tienen limitado el precio por decreto. Para poder poner el alquiler una vivienda turística, esta tiene que disponer de los servicios necesarios para su uso inmediato. Además, previamente se tiene que haber solicitado la licencia de actividad pertinente. La actividad está regulada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler Las competencias están cedidas a las administraciones autonómicas, de forma que cada una de ellas dispone de una normativa particular. En el caso de Catalunya toda la información está publicada por la Generalitat de Catalunya en el DOGC núm. 8195, 06/08/2020.
La licencia VUT de uso turístico se solicita en el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble y esta la registra la Generalitat mediante un Número de inscripción en el Registro de turismo de Catalunya (NIRTC).
Para consultar las licencias vigentes se puede consultar el listado de empresas y establecimientos turísticos del Departament d’Empresa i Treball de la Generalitat de Catalunya
A su vez, el Ayuntamiento de Barcelona dispone de una página donde consultar si una vivienda de uso turístico tiene la licencia vigente: censo de actividades PEUAT (Plan Especial Urbanístico para la regulación de los establecimientos de alojamiento turístico, albergues de juventud, viviendas de uso turístico, hogares compartidos y residencias colectivas docentes de alojamiento temporal en la ciudad de Barcelona).
Actualmente, y debido a la última sentencia en contra del Ayuntamiento de Barcelona en la que se tuvieron que otorgar más de 1000 nuevas licencias, existen 10.265 licencias vigentes. Sin embargo, muchas de las viviendas que disponen de licencia no la están explotando.
Básicamente, la diferencia es que los alojamientos de uso turístico están gestionados por una empresa y están ubicados en un bloque de apartamentos o formados por un conjunto de casas. Si bien, inicialmente las viviendas de uso turístico eran pisos individuales gestionados por un particular, directa o indirectamente, a cambio de contraprestación económica por una estancia de temporada y en condiciones de disponibilidad inmediata. La gestión se ha profesionalizado y al ser más exigente en cuanto a servicios obligatorios, en muchos casos se subcontratan empresas de servicios especializadas en alquiler turístico.
La rentabilidad obtenida con las viviendas turísticas ha propiciado que muchos inversores hayan adquirido gran número de inmuebles y que a su vez hayan aparecido empresas especializadas en la gestión de este tipo de actividades, cuidándose del check-in, check out, limpieza y posibles incidencias.
El propietario de un piso turístico o la empresa en la que delegue la gestión del alquiler deberá disponer de un teléfono operativo 24 h para resolver a los usuarios o vecinos consultas o incidencias. Dicho número deberá estar visible en la portería del inmueble. Además:
Los requisitos que deberá cumplir se establecen en el decreto 75/2020, de 4 de agosto, o la normativa que la substituya, Además, deberá cumplir con la ley 18/2007, de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda y posteriores.
A raíz de las necesidades de este tipo de inmuebles han surgido dispositivos interesantes para facilitar la gestión:
Las ciudades turísticas como Barcelona o Madrid son buenas plazas para invertir en pisos turísticos, por la afluencia de turistas todo el año y la presencia de ferias. Los precios de los pisos turísticos se van adaptando a la demanda, así durante el MOBILE WORLD CONGRESS los precios son mucho más elevados, por ejemplo.
En general, las viviendas de 2-3 dormitorios en ciudades turísticas y próximas a puntos de interés son las más apreciadas por los viajeros y, por tanto, presentan mayor ocupación y rentabilidad.
El anfitrión o la empresa que gestiona el alquiler es muy relevante en el negocio, puesto que las reseñas positivas atraen a más clientes. La publicidad, presentación del inmueble y las reseñas pueden representar el éxito o el fracaso de un apartamento turístico.
Las mejores viviendas de uso turístico de Barcelona son aquellas que están próximas a zonas de interés turístico. Estas se concentran en el Ensanche, incluyendo Sagrada Familia y Sant Antoni, o en el Casco Antiguo. Si bien el crecimiento de licencias ha sido exponencial, y el Ayuntamiento mediante la redacción del PEUAT pretende limitar las licencias para evitar aglomeraciones turísticas y molestias a los vecinos.
El plan especial urbanístico de alojamientos turísticos fue aprobado en el pleno de 23 de diciembre de 2021 y entró en vigor el 23 de enero de 2022 con su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona.
El plan especial urbanístico determina 4 zonas específicas que se establecen en función de la densidad de plazas ofrecidas actualmente, la saturación del espacio público y la morfología urbana de la zona y con la clara intención de ir reduciendo las licencias en zonas de gran concentración. Actualmente, las nuevas licencias están paralizadas hasta que el Ayuntamiento incorpore la nueva normativa redactada el 7 de noviembre de 2023 por la Generalitat de Catalunya.
La zona 1, es la de mayor atractivo turístico, junto con parte de la zona 2. En caso de invertir en un piso turístico estas dos zonas son las más recomendables. La ZONA 1 concentra más del 60 % de la oferta de viviendas de uso turístico de Barcelona y el ayuntamiento no permite la apertura de más alojamientos aunque cese la actividad en alguno de ellos. Sí que se posibilita sin embargo que cuando se dé de baja alguna vivienda turística, se pueda abrir una nueva en la zona 3.
Esta zona es bastante interesante para invertir, especialmente Sagrada Familia y Gracia. El ayuntamiento permite abrir nuevas viviendas turísticas, cuando se da de baja del censo alguna con el mismo número de plazas. Se establecen criterios de distancias y de densidad radial en función de los establecimientos.
En esta zona se permitirá implantar nuevos establecimientos y ampliar los existentes. Es una zona de crecimiento sostenido. Siempre que no se supere la densidad establecida como máxima. Se podrán abrir establecimientos si se cierran en la zona 2 o en la 4, hasta un máximo de 370.
Solo podrán situarse en manzanas cuya densidad no supere una relación de 1,48 % entre el número de VUT y el número de viviendas (media de la zona de mantenimiento) o bien hasta llenar un edificio entero con un máximo de diez VUT (y, en este caso, con usos de no vivienda).
Es una zona de baja densidad dividida en 4 grandes áreas.
Para poder vender un piso turístico es necesaria toda la documentación legal que se utiliza para la venta de un piso sin licencia:
Y además se tendrá que añadir:
La licencia se concede al propietario del inmueble y solo se podrá traspasar al nuevo titular. Una vez adquirido el inmueble, el nuevo propietario ha de comunicar al ayuntamiento el cambio de titularidad en el plazo de 30 días.
Para vender un piso turístico es recomendable acudir a una empresa especializada que valore la licencia de actividades correctamente. El precio, lógicamente, viene marcado por el propio precio del inmueble; la valoración de este a precio de mercado, pero se le debe añadir un plus, correspondiente a las expectativas de ingresos adicionales que se obtendrán con la licencia.
También se tiene que tener en cuenta la actividad que ha tenido el piso hasta la fecha. Las viviendas explotadas por un anfitrión bien valorado, tienen más reservas y, por tanto, acaban siendo más rentables. Los propietarios pueden demostrar la rentabilidad de su negocio hasta la fecha. Los propios portales permiten descargar datos estadísticos.
Desde que ha entrado en vigor el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), impidiendo el crecimiento del número de licencias turísticas en Barcelona, los denominados pisos turísticos se han convertido en algo muy buscado por los inversores conocedores del negocio.
Además, para poder llevar a cabo una actividad turística exitosa y sin “sorpresas” en el futuro un posible comprador de un piso turístico, aparte de revisar la documentación estándar de cualquier compraventa, va a necesitar a prestar atención a algunos detalles extra, como por ejemplo la existencia de las incidencias relacionadas con el piso pendientes de resolver en el Ayuntamiento de Barcelona, o quejas de los vecinos reflejadas en las últimas actas de las reuniones de la comunidad de los propietarios. Y, por supuesto, revisará si la licencia está en vigor. https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8195/1857521.pdf
Por último, a diferencia de la venta de una vivienda sin licencia, hay otro paso adicional que consiste en el traspaso de la propia licencia la vivienda de uso turístico. Es importante tener en cuenta también la vinculación contractual que pueda existir si el piso se estaba gestionando a través de alguna empresa de explotación de viviendas turísticas, así como negociar la gestión de las reservas confirmadas y su cobro para evitarse conflictos en el futuro.
El marketing de una vivienda vacacional empieza por la presentación del inmueble, los servicios, la calidad de las fotografías, y la atención que se va a dar al huésped. Las viviendas turísticas se diferencian por sus características, pero también por la gestión que se hace del mismo. Servicio de llegada autónomo, mantenimiento, limpieza, etc.
La mayor parte de los propietarios de inmuebles vacacionales, los publicitan en los principales portales:
Airbnb.es es el más utilizado, por los viajeros y muchos anfitriones confían en este portal todas las reservas. Otros, en cambio, diversifican y utilizan: booking.com, hometogo.com, trivago.com, rentalia.com, entre otros.
Existe software especializado en el envío de la publicidad y gestión de reservas automática en múltiples portales, como por ejemplo avaibook.com u holidu.com
Llevar un negocio en uno de estos portales requiere experiencia. No solo por la calidad que tienen que tener los anuncios, sino porque las reseñas que hacen los usuarios van a ser de vital importancia en el resultado de los anuncios. Además, los precios se tienen que ir adaptando a los momentos de más demanda, por ejemplo, cuando hay ferias relevantes en la ciudad, los precios suben, y un anfitrión experto sabe como incrementar la rentabilidad de su negocio.
Por este motivo, comprar un inmueble que disponga de reseñas muy positivas y un superanfitrión tiene un valor añadido en el momento de decidir sobre en qué inmueble invertir.
Muchos propietarios llevan la gestión de forma muy personal, pero otros delegan en empresas especializadas que llevan el control de todo el negocio a cambio de un porcentaje del precio.
Existen empresas gestoras locales y globales, que operan en varias ciudades e incluso países.
Con la proliferación de los pisos turísticos y la profesionalización de la gestión, se crearon empresas dedicadas únicamente a la gestión de los pisos turísticos.
Las gestoras se cuidan de toda la publicidad, gestión de reservas, de realizar el check-in y checkout, gestionar las incidencias de los huéspedes y de liquidar las tasas municipales, mantenimiento, limpieza y lavandería, entre otras gestiones.
Algunos ejemplos de gestoras en Barcelona:
Con la proliferación de las viviendas de uso turístico (VUT), han nacido asociaciones para defender los intereses de los propietarios y mantenerlos informados de los cambios en la normativa.
Nacida en 2004. La asociación de alojamientos turísticos de Barcelona, lleva ya 20 años dando voz y asesoramiento legal a los propietarios de alojamientos turísticos. Sus socios representan el 20 % del turismo que llaga a Barcelona, generando casi 300 millones de Euros en impuestos.
Disponen de convenios con proveedores de servicios profesionales relacionados directamente con su actividad;
Federación catalana de apartamentos turísticos. Representa 380 empresas que ofrecen aproximadamente 20.000 apartamentos; la mayor oferta legalizada de apartamentos turísticos en Barcelona, Girona y Tarragona.
“El principal objetivo y compromiso de la entidad es la firme defensa del sector y su representación ante las administraciones públicas y otros sectores económicos en todo lo referente a la legislación y legalización del sector. Trabajamos sin descanso en la lucha contra la ilegalidad y nos mostramos igualmente combativos ante normativas y reglamentos que dificultan que el sector avance.
Nuestra misión es, en definitiva, la promoción de un modelo de desarrollo turístico responsable y sostenible, fomentando el turismo de calidad y el buen equilibrio entre ciudad y turismo.”
En la actualidad hay empresas que buscan ampliar su parque de viviendas de uso turístico. Los cambios en la normativa están haciendo que sean más cautas en la selección de los inmuebles que adquieren. Por ello, la valoración de la licencia ya está descontando la posibilidad de que la duración acabe limitada a 10 años.
¿Qué busca un inversor en apartamentos turísticos?
Actualmente, busca una rentabilidad aproximada entre un 8-10 %
Ubicación céntrica en Barcelona o zonas de menor densidad de licencias y mayor rentabilidad
Viviendas fácilmente realizables y recuperar la inversión en un plazo aproximado de 10 años.
La mayoría de propietarios que deciden vender un apartamento lo hacen o bien por no poder atender profesionalmente o por el incremento en el IRPF que representa esta actividad. Al no dedicarse profesionalmente, los ingresos se añaden a su base imponible, incremento los impuestos.
Si estás pensando en vender o comprar una vivienda de uso turístico no dudes en contactar con nosotros, somos especialistas en apartamentos de uso turístico en Barcelona.
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