Tradicionalmente, el mercado inmobiliario ha sido un refugio para pequeños y grandes inversores. Muchos pequeños propietarios tienen inmuebles alquilados o en rentabilidad como complemento a sus rentas del trabajo o sus pensiones. Sin embargo, en ocasiones se precisa liquidez y la venta del inmueble alquilado puede resolver esta necesidad.
¿Se puede vender un piso con inquilino?
Está claro que sí. Un piso con inquilino no es más que un inmueble en rentabilidad. Sí que es cierto, que el inquilino puede sentir cierta inquietud ante el cambio de titularidad del inmueble. Sin embargo, si se estudia el contrato de arrendamiento o si este ya se redactó teniendo en cuenta esta posibilidad, la venta es francamente sencilla.
En ARQUITECTURA RESIDENCIAL hemos vendido apartamentos, pisos y locales con inquilino a inversores. Precisamente, el hecho de vender un inmueble ya alquilado, con una rentabilidad conocida y un inquilino con una solvencia demostrada es muchas veces una ventaja para el comprador cuando este es un inversor que espera rentabilizar su compra.
En la mayoría de los casos, los inmuebles los hemos vendido a un tercero, ya que los inquilinos con capacidad para adquirir el inmueble son escasos.
Cómo vender un inmueble alquilado Procedimiento a seguir.
A pesar de que la venta de un inmueble alquilado es totalmente legal, se deberá seguir un procedimiento para evitar posibles reclamaciones. El notario, al elevar a pública la venta, se asegura de que todo el proceso se haya llevado de forma correcta. Vamos a centrarnos en la compra venta de viviendas alquiladas. El caso de locales hay algunas diferencias sustanciales.
El comprador se va a fijar en las características más relevantes del inmueble, no solo físicas, sino también como negocio:
- Tipo de inmueble (local, casa, piso) conservación, ubicación, precio.
- Es para alquilar como primera residencia o segunda residencia.
- Gastos de mantenimiento: IBI, comunidad de propietarios.
- Oferta de inmuebles similares en alquiler en la zona.
- Demanda de inmuebles de alquiler similares en la zona
- Derechos y obligaciones respecto al inquilino actual: contrato.
Una vez valorado que el inmueble es de su interés, el inversor valorará los aspectos legales respecto a la subrogación del contrato de alquiler con el inquilino:
¿Tiene el inquilino derecho a la adquisición preferente?
Se tiene que revisar a fondo el contrato de arrendamiento. En ocasiones el inquilino ha renunciado al derecho de adquisición preferente en el propio contrato. En caso de ser así, teóricamente no sería necesario comunicarle la intención de vender. Sin embargo, nuestra recomendación es comunicárselo en persona que vive en nuestro inmueble, especialmente por qué precisaremos de su colaboración para la venta. Además, si el inquilino está interesado en comprar, y tiene capacidad, el proceso se va a simplificar mucho.
Si el inquilino tiene derecho de tanteo, se le tiene que comunicar el precio de venta y las condiciones de las mismas de forma fehaciente, para que este puede decidir si comprar o no en un plazo de 30 días naturales. Pasado este tiempo, si el inquilino no contesta o rechaza la oferta, la venta se podrá elevar a pública.
Si el inquilino no tiene interés en comprar, su preocupación suele ser mantener el contrato en las mismas condiciones. Una vez acordado este punto con él, lo más habitual es poner el inmueble a la venta, y cuando se consigue un comprador para cerrar la operación, se comunica de forma fehaciente al inquilino en qué condiciones de venta.: plazo, precio, etc. De esta forma, nos aseguramos de que las condiciones de venta no varían durante la negociación. Si el vendedor no comunica la venta, el inquilino podría hacer uso del derecho de retracto en los 30 días siguientes a la venta. De hecho, el notario no nos dejará elevar a pública la venta sin esta notificación. Si no hemos tenido ocasión de notificar en plazo, también podemos invitar al inquilino a comparecer en el notario a ratificar la venta.
Las últimas modificaciones legislativas pueden ocasionar dudas en el momento de vender un inmueble alquilado. La modificación de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, favorecían de forma clara al propietario. En caso de venta, los nuevos propietarios podría echar a los inquilinos en caso de que el contrato no estuviera registrado, dejando un plazo de 3 meses para dejar el inmueble. Este apartado de la ley, se hizo a mi entender específicamente para responder a los casos de embargos de pisos por bancos en casos en los que el arrendamiento no estuviera Registrado.
Sin embargo, el RDL 7/2019 recupera también la medida ya contemplada en la LAU de 1994 que establece que si durante los 5 ó 7 primeros años de duración del contrato (según si el propietario es persona física), la cuestión queda aclarada incluso en los casos de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho a continuar en la vivienda arrendada durante el tiempo que reste hasta cumplir el plazo inicial de 5 o 7 años, según proceda. Si la duración pactada fuera superior a 5 o 7 años, transcurridos los primeros 5 o 7 años, el arrendamiento quedará extinguido, salvo que el contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.
Así pues, el propietario que adquiere un piso alquilado, se subroga de todos los derechos y obligaciones del anterior propietario. Esto significa que se verá obligado a mantener las mismas condiciones que se estipulaban en el contrato anterior. No será necesario redactar un nuevo documento hasta su vencimiento.
En Catalunya además, la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, aporta otros matices a tener en cuenta en el momento de fijar las rentas, especialmente en las áreas con precios de alquiler tensionados, por la falta de oferta. Dicha ley fue derogada por el tribunal Constitucional, si bien la recién aprobada Ley 12/2023 de 24 de Mayo por el derecho a la Vivienda establece nuevas medidas a tener en cuenta en el momento de invertir.
Muchos inversores se interesan por la compra de inmuebles arrendados, precisamente para adquirir un negocio con una rentabilidad inmediata ya conocida de antemano. Como hemos comentado, la solvencia del inquilino, tiene que ser demostrable. En algunos casos también, el comprador puede solicitar que se haya contratado un seguro de alquiler, ya que es una forma adicional de tener la solvencia comprobada.
La venta de estos inmuebles a un comprador que busque residencia habitual suele ser bastante rara, puesto que el comprador suele ser reticente a pagar con la incertidumbre de si el inquilino dejará el inmueble en el plazo estipulado y en buenas condiciones. Por este motivo, en ARQUITECTURA RESIDENCIAL nos centramos en la búsqueda de inversores para la compra de inmuebles arrendados. Los inversores, cuentas con los inmuebles como valor refugio, especialmente en estos momentos en que los depósitos no dan ningún interés.
Si dispone de una vivienda arrendada en Barcelona y alrededores y desea venderla, no dude en contactar conmigo para realizar la valoración y ponerla a la venta. Además, facilitamos un TOUR VIRTUAL, para que el inversor pueda valorar el inmueble sin tener que causar molestias a los inquilinos.
Contacta con nosotros tanto si te interesa invertir como vender un inmueble arrendado. En ARQUITECTURA RESIDENCIAL te podremos asesorar. Tel. 93 241 11 03
