Los pisos turísticos o viviendas turísticas son un negocio y como tal se debe estudiar su compra o venta. En Barcelona y otras capitales como Madrid, Palma de Mallorca, este tipo de inmuebles se han convertido en una inversion muy rentable por su alta ocupación.
En Arquitectura Residencial somos especialistas en la venta de este tipo de negocios. Si está buscando una oportunidad o tiene un inmueble con licencia turística en venta no dude en contactar con nosotros.
Actualmente y debido a la proliferación de este tipo de alojamientos el ayuntamiento de Barcelona no concede más licencias de uso turístico, así que todavía son más valiosas.
- Qué es un piso turístico
- Diferencias entre piso turístico y apartamentos turístico
- Características de los piso turísticos más rentables
- Donde están los mejores pisos turísticos de Barcelona
- Obligaciones del propietario
- Compra -Venta de piso turístico
- Precio de un piso turístico
- Publicación en portales
Qué es un piso turístico
Una vivienda o piso turístico es un inmueble, cedido en su totalidad por su propietario directamente o a través de una empresa de gestión para su uso inmediato, mediante pago de una contraprestación económica.
La ocupación por parte de los turistas, tiene que ser por un periodo continuo menor a 31 días.
Para poder poner el alquiler una vivienda turística, esta tiene que disponer de los servicios necesarios para su uso inmediato. Además, previamente se tiene que haber solicitado la licencia de actividad pertinente. La actividad está regulada por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler Las competencias están cedidas a las administraciones autonómicas, de forma que cada una de ellas dispone de una normativa particular. En el caso de Catalunya toda la información está publicada por la generalitat en el DOGC núm. 8195, 06/08/2020.
La licencia HUT de uso turístico se solicita en el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble y está la registra la Generalitat mediante un Número de inscripcion en el Registro de turismo de Catalunya (NIRTC).
Diferencias entre alojamientos de uso turísticos y viviendas de uso turístico.
Básicamente la diferencia es que los alojamientos de uso turístico son un conjunto de casas o bloque de apartamentos gestionados de forma profesional por una empresa. Mientras que la vivienda de uso turístico es un inmueble individual, que puede ser gestionado por un particular o por una empresa.
Características de los piso turísticos más rentables
La rentabilidad viene marcada por:
- El número de plazas disponibles, que es el indicado en la cédula de habitabilidad y en la licencia de uso turístco.
- Ubicación del inmueble.Ciudad, barrio. Estacionalidad del alquiler.
- Tipo de inmueble y los servicios que se ofrecen Las viviendas de uso turístico han de estar amuebladas y con todos los utensilios y electrodométicos precisos para su uso inmediato y en perfecto estado de limpieza. Lógicamente no tendrá el mismo precio una casa, que un piso. O un piso con terraza y un piso sin terraza, etc.
En este sentido, Barcelona y otras ciudades turística son buenas plazas para adquirir un inmueble turístico dado que los viajeros acuden todo el año para hacer turismo, visitar ferias etc.
En general una vivieda de unos 80-100 m2, con 3-4 dormitorios ubicadas en ciudades turísticas y próximas a puntos de interés suelen ser las más apreciadas por los viajeros y por tanto las que ofrecen mayor rentabilildad.
No hay que olvidar sin embargo, que el anfitrión o empresa que gestiona el alquiler es muy relevante en este tipo de negocio. La publicidad que hace y como se valoran sus servicios mediante reseñas, puede representar el éxito o el fracaso del negocio.
El comprador de un inmueble turístico tendrá que comprobar también que no se hayan reportado incidencias en el ayuntamiento ni reclamaciones de los vecinos ya que podría incidir en el futuro de la licencia.
Dónde están los mejores pisos turísticos de Barcelona
ZONAS PEUAT AJUNTAMET DE BARCELONA
Las mejores viviendas de uso turístico de Barcelona son aquellas que están próximas a zonas de interés turístico. Estas se concentran en el Ensanche, incluyendo Sagrada Familia y Sant Antoni o en el Casco Antiguo. Si bien el crecimiento de licencias ha sido exponencial, también es cierto que la crisis del COVID-19 ha reducido la oferta. Muchos de los propietarios han preferido la seguridad del alquler de larga duración e incluso del de temporada (hasta 11 meses) hasta que se normalice la situación de la pandemia.
El ayuntamiento de Barcelona y mediante El Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT) ha definido varias zonas en su ordenanzas.
ZONA 1 – EIXAMPLE – GÒTIC -POBLE NOU
La zona 1, es la de mayor atractivo turístico, junto con parte de la zona 2. En caso de invertir en un piso turístico estas dos zonas son las más recomendables.
La ZONA 1 concentra más del 60 % de la oferta de viviends de uso turístico de Barcelona y el ayuntamiento no permite la apertura de más alojamientos aunque cese la actividad en alguno de ellos. Si que se posibilita sin embargo que cuando se dé de baja alguna vivienda turística, se pueda abrir una nueva en la zona 3.
ZONA 2 – SAGRADA FAMILIA VILA DE GRACIA Y DIAGONAL MAR
Esta zona es bastante interesante para invertir, especialmente Sagrada Familia y Gracia. El ayuntamiento permite abrir nuevas viviendas turísticas, cuando se da de baja del censo alguna con el mismo número de plazas. Se establecen criterios de distancias y de densidad radial en función de los establecimientos.
Obligaciones del propietario de un piso turístico
El propietario o la persona en la que delegue tiene que:
- Ofrecer a los usuarios y vecinos un teléfoNo para atender y resolver de forma inmediata consultas e incidencias.
- Garantizar el servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda
- Entregar a los usuarios las normas de convivencia de la comunidad de propietarios (en Catalán, inlén, frances y castellano.)
- Si el usuario atenta contra las reglas de convivencia o inclumple las ordenanzas municiaples se le requerira a que desaloje el inmeuble.
- Las viviedas de uso turístico deben mostral su número de licencia, capacidad máxima y teléfono de asistencia y mantenimiento.
Documentación para vender un piso turístico
Para poder vender un piso turístico es necesaria toda la documentación legal que se utiliza para la venta de un piso sin licencia y además se tendrá que añadir:
- NIRTC-Número de inscripción del registro turístico de Catalunya. El registro es público, y para verificar que todo es correcto es recomendable comprobar que el inmueble esté registrado y vigente.
- Licencia actividad del piso turístico concedida por el Ayuntamiento y a nombre del titular de la propiedad.
La licencia turística se vende conjuntamente con el inmueble, y ambos deberán ser del mismo titular. Una vez adquirido el inmueble, el nuevo propietario ha de comunicar al ayuntamiento el cambio de titularidad en el plazo de 30 días.
Precio de un piso turístico
El precio del piso depende de las características del mismo. La valoración se hace exactamente igual que para una vivienda corriente, únicamente se le tiene que añadir el valor que le damos a la licencia turística.
El valor de la licencia depende totalmente de las expectativas de rentabilidad que esta nos pueda aportar. Durante la época de confinamiento en la que los viajes turísticos estaban prácticamente cancelados en su totalidad, el valor de la licencia se aproximaba a 0. Tan solo los inversores más optimistas le daban un valor.
También se tiene que tener en cuenta la actividad que ha tenido el piso hasta la fecha. Las viviendas explotadas por un anfitrión bien valorado, tienen más reservas y por tanto acaban siendo más rentables. Los propietarios pueden demostrar la rentabilidad de su negocio hasta la fecha. Los propios portales permiten descargar datos estadísticos.
Desde que ha entrado en vigor el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), impidiendo el crecimiento del número de licencias turísticas en Barcelona, los denominados pisos turísticos se han convertido en algo muy buscado por los inversores.
Si eres propietario de un piso que dispone de una licencia HUTB hay varias cosas qué deberías saber para venderlo a buen precio y sin complicaciones. Asimismo, es importante tener en cuenta las particularidades que tiene la venta de un piso turístico en comparación con cualquier otra vivienda.
En primer lugar, a ojos de un inversor, un piso turístico no es una vivienda, es un negocio, y no lo va a valorar desde la misma perspectiva que lo haría un comprador particular: metros cuadrados, la cantidad de luz natural que tiene, vistas, tamaño de las habitaciones, la funcionalidad de la cocina, etc. En cambio, lo que sí que va a valorar un inversor son sobre todo el nivel de ingresos demostrados y el potencial de generarlos. Para estimarlos se fijará en determinadas características como el número de camas según la licencia, las valoraciones en los portales de alquiler vacacional (Booking.com, Airbnb), cercanía a las atracciones turísticas, etc. Una vez estudiada la facturación real del piso y su potencial de crecimiento, un inversor determinará el precio que se puede permitir pagar para comprar el piso con licencia turística.
Además, para poder llevar a cabo una actividad turística exitosa y sin “sorpresas” en el futuro un posible comprador de un piso turístico, aparte de revisar la documentación estándar de cualquier compraventa, va a necesitar a prestar atención a algunos detalles extra, como por ejemplo la existencia de las incidencias relacionadas con el piso pendientes de resolver en el Ayuntamiento de Barcelona, o quejas de los vecinos reflejadas en las últimas actas de las reuniones de la comunidad de los propietarios. Y, por supuesto, revisará si la licencia está en vigor.
Por último, a diferencia de la venta de una vivienda sin licencia, hay otro paso adicional que consiste en el traspaso de la propia licencia del alojamiento de uso turístico. Es importante tener en cuenta también la vinculación contractual que pueda existir si el piso se estaba gestionando a través de alguna empresa de explotación de viviendas turísticas, así como negociar la gestión de las reservas confirmadas y su cobro para evitarse conflictos en el futuro
https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8195/1857521.pdf
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. https://www.boe.es/eli/es/rd/1982/10/15/2877
https://ajuntament.barcelona.cat/pla-allotjaments-turistics/ca/
Marketing de un piso turístico.
Publicación en portales inmobiliarios vacacionales.
El marketing de una vivienda vacacional empieza por la presentación del inmueble, los servicios la calidad de las fotografías, y la atención que se va a dar al huésped.
La mayor parte de los propietarios de inmuebles vacacionales, los publicitan en portales como AIRBNB.ES, BOOKING.COM,HOMETOGO.COM,HOMEAWAY, RENTALIA O ONLY-APARTMENTS.COM.
Llevar un negocio en uno de estos portales requiere experiencia. No solo por la calidad que tienen que tener los anuncios, sino porque las reseñas que hacen los usuarios van a ser de vital importancia en el resultado de los anuncios. Por este motivo, comprar un inmueble que disponga de reseñas muy positivas y un super anfitrión tiene un valor añadido en el momento de decidir sobre en qué inmueble invertir.
Muchos propietarios llevan la gestión de forma muy personal, pero otros delegan en empresas especializadas que llevan el control de todo el negocio a cambio de un porcentaje del precio. Los pisos de mayor calidad se exponen en aAIRBNB que en general presenta precios algo más elevados.
En Arquitectura Residencial somos especialistas en la compra y venta de este tipo de negocios. Ahora es un buen momento para invertir, ya que los precios son más moderados que hace un par de años.
Tanto si quiere vender como si quiere comprar nos ocupamos de toda la gestión. Contacte con nosotros y valoraremos tu inmueble para la venta. LLámenos al 93 241 11 03
Los pisos turísticos o viviendas turísticas son un negocio y como tal se debe estudiar su compra o venta. En Barcelona y otras capitales como Madrid, Palma de Mallorca, este tipo de inmuebles se han convertido en una inversión muy rentable por su alta ocupación.
En Arquitectura Residencial somos especialistas en la venta de este tipo de negocios. Si está buscando una oportunidad o tiene un inmueble con licencia turística en venta no dude en contactar con nosotros. Más información Tel 93 241 11 03
