Tradicionalment, el mercat immobiliari ha estat un refugi per a petits i grans inversors. Molts petits propietaris tenen immobles llogats o en rendibilitat com a complement a les rendes del treball o les pensions. No obstant això, de vegades cal liquiditat i la venda de l’immoble llogat pot resoldre aquesta necessitat.
¿Es pot vendre un pis amb llogater?
És clar que sí. Un pis amb inquilí no és més que un immoble en rendibilitat. Sí que és cert, que l’inquilí pot sentir certa inquietud davant el canvi de titularitat de l’immoble. No obstant això, si s’estudia el contracte d’arrendament o si aquest ja es va redactar tenint en compte aquesta possibilitat, la venda és francament senzilla.
A ARQUITECTURA RESIDENCIAL venem apartaments, pisos i locals amb llogater a inversors. Precisament, el fet de vendre un immoble ja llogat, amb una rendibilitat coneguda i un llogater amb una solvència demostrada és moltes vegades un avantatge per al comprador quan aquest és un inversor que espera rendibilitzar la seva compra. En la majoria dels casos, els immobles els hem venut a un tercer, ja que els llogaters amb capacitat per adquirir l’immoble són escassos.
Com vendre un immoble llogat? Procediment a seguir.
Tot i que la venda d’un immoble llogat és totalment legal, s’haurà de seguir un procediment per evitar possibles reclamacions. El notari, a l’elevar a pública la venda, s’assegura que tot el procés s’hagi portat de forma correcta. Anem a centrar-nos en la compravenda d’habitatges llogats. El cas de locals hi ha algunes diferències substancials.
El comprador es fixarà en les característiques més rellevants de l’immoble, no només físiques, sinó també com a negoci:
- Tipus d’immoble (local, casa, pis) conservació, ubicació, preu.
- És per llogar com a primera residència o segona residència.
- Despeses de manteniment: IBI, comunitat de propietaris.
- Oferta d’immobles similars en lloguer a la zona.
- Demanda d’immobles de lloguer similars a la zona
- Drets i obligacions respecte a l’inquilí actual: contracte.
Un cop valorat que l’immoble és del seu interès l’inversor ha de valorar els aspectes legals respecte a la subrogació del contracte de lloguer amb l’inquilí:
¿ Té el llogater dret a l’adquisició preferent?
S’ha de revisar a fons el contracte d’arrendament. En ocasions l’inquilí ha renunciat a el dret d’adquisició preferent en el propi contracte. En cas de ser així, teòricament no seria necessari comunicar-li la intenció de vendre. No obstant això, la nostra recomanació és comunicar en persona que viu al nostre immoble, especialment perquè necessitarem de la seva col·laboració per a la venda. A més, si l’inquilí està interessat a comprar, i té capacitat, el procés es va a simplificar molt
Si el llogater té dret de tempteig, se li ha de comunicar el preu de venda i les condicions de les mateixes de manera fefaent, perquè aquest pot decidir si comprar o no en un termini de 30 dies naturals. Passat aquest temps, si l’inquilí no contesta o rebutja l’oferta, la venda es podrà elevar a pública.
Si el llogater no té interès a comprar, la seva preocupació sol ser mantenir el contracte en les mateixes condicions. Un cop acordat aquest punt amb ell, el més habitual és posar l’immoble a la venda, i quan s’aconsegueix un comprador per tancar l’operació, es comunica de manera fefaent a l’inquilí les condicions de la venda .: termini, preu, etc. D’aquesta manera, ens assegurem que que les condicions de venda no varien durant la negociació. Si el venedor no comunica la venda, l’inquilí podria fer ús de el dret de retracte en els 30 dies següents a la venda. De fet, el notari no ens deixarà elevar a pública la venda sense aquesta notificació. Si no hem tingut ocasió de notificar en termini, també podem convidar a l’inquilí a comparèixer al notari a ratificar la venda.
Les últimes modificacions legislatives poden ocasionar dubtes en el moment de vendre un immoble llogat. La modificació de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges afavorien de manera clara al propietari. En cas de venda, els nous propietaris podria fer fora els inquilins en cas que el contracte no estigués registrat deixant un termini de 3 mesos per deixar l’immoble. Aquest apartat de la llei, es va fer al meu entendre, específicament per respondre als casos d’embargaments de pisos per bancs en casos en què l’arrendament no estigués Registrat.
No obstant això el RDL 7/2019 recupera també la mesura ja prevista en la LAU de 1994 que estableix que si durant els 5 o 7 primers anys de durada del contracte (segons si el propietari és persona física), la qüestió queda aclarida fins i tot en els casos de substitució fideïcomissària, alienació forçosa per execució hipotecària, sentència judicial o exercici d’un dret d’opció de compra, l’arrendatari tindrà dret a continuar en l’habitatge arrendat durant el temps que resti fins a complir el termini inicial de 5 o 7 anys, segons procedent. Si la durada pactada és superior a 5 o 7 anys, transcorreguts els primers 5 o 7 anys a l’arrendament quedarà extingit llevat que el contracte s’hagi inscrit en el Registre de la Propietat amb anterioritat als drets determinants de la resolució de el dret de l’arrendador.
Així doncs, el propietari que adquireix un pis llogat, es subroga de tots els drets i obligacions de l’anterior propietari. En aquest cas es veurà obligat a mantenir les mateixes condicions que estipulaven en el contracte anterior. No serà necessari redactar un nou document fins al venciment. A Catalunya a més la Llei 11/2020 de 18 de setembre aporta altres matisos a tenir en compte en el moment de fixar les rendes, especialment en les àrees amb preus de lloguer tensionats, per la manca d’oferta.
Molts inversors s’interessen per la compra d’immobles arrendats, precisament per adquirir un negoci amb una rendibilitat immediata ja coneguda per endavant. Com hem comentat, la solvència de l’inquilí, ha de ser demostrable. En alguns casos també, el comprador pot sol·licitar que s’hagi contractat una assegurança de lloguer ja que és una forma addicional de tenir la solvència comprovada.
Muchos inversores se interesan por la compra de inmuebles arrendados, precisamente para adquirir un negocio con una rentabilidad inmediata ya conocida de antemano. Como hemos comentado, la solvencia del inquilino, tiene que ser demostrable. En algunos casos también, el comprador puede solicitar que se haya contratado un seguro de alquiler ya que es una forma adicional de tener la solvencia comprobada.
La venda d’aquests immobles a un comprador que busqui residència habitual sol ser bastant rara, ja que el comprador sol ser reticent a pagar amb la incertesa de si l’inquilí deixarà l’immoble en el termini estipulat i en bones condicions. Per aquest motiu, en ARQUITECTURA RESIDENCIAL ens centrem en la recerca d’inversors per a la compra d’immobles arrendats. Els inversors, comptes amb els immobles com a valor refugi especialment en aquests moments en què els dipòsits no donen cap interès.
Si disposa d’un habitatge arrendat a Barcelona i rodalies i desitja vendre-la, no dubti en contactar amb mi per a realitzar la valoració i posar-la a la venda. A més, facilitem e1 TOUR VIRTUAL, perquè l’inversor pugui valorar l’immoble sense haver de causar molèsties als inquilins.
Cristina Toyos Jiménez CEO ARQUITECTURA RESIDENCIAL
