Cómo vender un piso heredado en Barcelona

Para poder vender un piso heredado en Barcelona, es imprescindible haber aceptado la herencia y que todos los propietarios estén de acuerdo en proceder a la venta.

En ocasiones y la venta se complica por qué los herederos no se ponen de acuerdo en los términos de la venta. Lo recomendable es tener una reunión con todos los propietarios para aclarar las condiciones de venta y ser realista sobre el plazo y el precio que se va a obtener en la venta del inmueble. Le invitamos a solicitar una cita con uno de nuestros asesores.

La aceptación de la herencia es un proceso sencillo que se realiza ante notario. El objetivo es adjudicar los herederos todos bienes, derechos y obligaciones de la persona fallecida. Para formalizar la aceptación de la herencia se deben presentar los siguientes documentos en la notaría de la zona donde residía el fallecido. Si reside en Barcelona le podemos recomendar uno de nuestros notarios de confianza y acompañarle en todo los trámites previos a la venta.

Qué documentos necesitará para aceptar la herencia

  1. Certificado de defunción: El certificado de defunción es el único documento oficial que acredita el fallecimiento de una persona. Es necesario para poner realizar trámites muy diversos como gestionar la pensión de viudedad, proceder al entierro o a un traslado de nicho, cancelar una cuenta bancaria o acceder a las prestaciones del seguro de vida de la persona fallecida o a su herencia.Dicho certificado lo expide el medico que acredita la muerte y se registra en el registro civil donde se registro el nacimiento de la persona fallecida.
  2. Certificado de últimas voluntades: El Certificado de Últimas Voluntades se puede solicitar en cualquiera de las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia, en los Registros Civiles de toda España. El certificado de últimas voluntades sirve para saber en qué fecha se había otorgado el último testamento y en qué notaría y lo puede solicitar cualquier pariente con interés legítimo.
  3. Testamento: Si no dispone del original, podrá solicitar una copia en la notaría que consta en las últimas voluntades.
  4. Certificado del seguro de vida: Es el documento que acredita los seguros en los que figura la persona fallecida. Este documento se debe solicitar al Mnisterio de Justicia, que dispone de una base de datos sobre las polizas de vida contratadas en España. El registro se creó porqué gran número de los beneficiarios se quedaban sin cobrar por desconocimiento de la existencia de una póliza contratada. La notaría donde se vaya a aceptar la herencia puede hacer la solicitud de forma telemática.
  5. Valoración inmobiliaria o Tasación a precio de mercado de las propiedades: En el testamento suele haber un inventario de los bienes que poseía el difunto. Esta tasación a precio de mercado o valoración la puede hacer un experto inmobiliario. Arquitectura Residencial tiene técnicos que le pueden hacer la valoración del inmueble o tasación inmobiliaria para aceptar la herencia.
  6. Certificados bancarios de las cuentas: Debes avisar a la entidad bancaria de la fecha de defunción. La cuenta será bloqueada hasta que se acepte la herencia.
  7. Facturas de gastos de entierro, funeral médicos y otros gastos deducibles: Los gastos de última enfermedad, entierro y funeral, en cuanto se justifiquen. Los de entierro y funeral deberán guardar para descontarlos de la base imponible del impuesto de sucesiones.

Toda esta documentación se deberá presentar en la notaría para poder proceder a la aceptación de la herencia, que una vez ,registrada nos permitirá vender los inmuebles heredados. El notario le solicitará que aporte una valoración a precio de mercado de los inmuebles inventariados en el testamento.

Si la intención final es vender el inmueble, le hará falta una valoración profesional ajustada al precio de mercado. De esta forma consigue que los impuestos que pagará por la aceptación de la herencia y la propia venta, sean la menor cantidad posible.

Vamos a explicar todo el proceso de la aceptación de la herencia con miras a vender las propiedades que reciben los herederos tanto si el difunto testó como si no.

Aceptación de la Herencia con testamento

Lo primero que el heredero o herederos debe hacer es aceptar la herencia. Para ello hemos de saber si hay o no testamento.

Cuando la persona fallece, sus familiares deben acudir a las autoridades con el certificado de defunción y solicitar las últimas voluntades. Este documento permitirá saber si el fallecido hizo testamento, la fecha y donde se encuentra depositado para obtener una copia en caso de que no se disponga de ella.

El Certificado de Últimas Voluntades se puede solicitar en cualquiera de las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia, en los Registros Civiles de toda España, en la Oficina Central de Atención al Ciudadano o cualquier otro organismo oficial habilitado para realizar el trámite de la solicitud. Este certificado nos va a servir para saber si el difunto había otorgado testamento o no, y en qué notaría y fecha se otorgó la escritura.

En presencia de un notario, el heredero o herederos deben firmar las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia en cuestión.

Aceptación de la herencia sin testamento – Ab intestato

En caso de no existir testamento, los herederos legítimos; cónyuge, hijos,etc, deberán acudir al notario que corresponda por vecindad, con el certificado de defunción y las últimas voluntades, para abrir un procedimiento de reclamación de herencia. Deberán para ello acreditar el parentesco con un certificado de nacimiento. Por último, se requerirá la presencia de al menos, dos testigos que corroboren la veracidad de los hechos que se declaren ante el notario. Una vez determinados los herederos se podrá proceder a la escritura de aceptación de la herencia.

Tasación inmobiliaria o Valoración de las propiedades en caso de herencia

Un punto relevante en el momento de aceptar la herencia es el precio de adjudicación de las propiedades. Si se tiene intención de vender los inmuebles en un futuro próximo, dadas las bonificaciones existentes en el caso de parentesco; hijos y cónyuges, lo ideal es solicitar una valoración profesional a precio de mercado.

En Arquitectura Residencial contamos con expertos que tras visitar el inmueble, le harán una valoración profesional del inmueble a precio de mercado para que pueda aportar a la notaria.

Si el inmueble se valora tomando como referencia el valor catastral, ajustando por el multiplicador de la zona, puede hacer aflorar grandes plusvalías que serán penalizadas en el impuesto sobre la renta el año siguiente a la venta.

Solicite asesoramiento de uno de los expertos de Arquitectura Residencial sin compromiso. Puede solicitar una valoración cumplimentando este formulario.

Impuesto de sucesiones

A este primer paso le sigue la cancelación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones antes del vencimiento de un plazo de 6 meses desde la fecha de defunción. Al pagar, el heredero recibirá un justificante de pago que habilitará la inscripción de la herencia.

El impuesto de sucesiones y donaciones se puede aplazar o fraccionar

Pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, como mencionábamos antes, es muchas veces un impedimento para la aceptación de la herencia: muchas personas se ven forzadas a renunciar a sus herencias debido a que no cuentan con el capital necesario para hacer frente al impuesto o porque simplemente muchas veces calculando los impuestos propios de la aceptación y las cargas de los inmuebles, no es rentable aceptar la herencia.

Debido a esto, existe la posibilidad de solicitar un aplazamiento que permita pagar más tarde, dando tiempo al heredero de obtener financiación o de vender. Actualmente, la ley permite solicitar a Hacienda un aplazamiento del pago a 6 meses, que a su vez se puede prorrogar a un año e incluso fraccionar los pagos durante 5 años. Si el heredero está interesado, debe solicitarla antes de que se cumplan 5 meses del momento de la defunción.

En este punto, ya estaría cancelado el conocido impuesto de sucesiones. Sin embargo, un segundo impuesto debe ser pagado en el caso de bienes inmuebles por el heredero para poder proceder a vender la propiedad. Se trata de un impuesto municipal, la Plusvalía Municipal o IVTNU, grava el incremento de valores de los terrenos de naturaleza urbana, y hasta la fecha, se calcula teniendo en cuenta el número de años transcurridos desde que el fallecido adquirió la propiedad hasta la fecha de defunción. Este impuesto alcanza su valor máximo a los 20 años, fecha en la cual ya no se incrementará. A su vez, en caso de venta, el heredero vuelve a pagar este impuesto desde la fecha en la que ha heredado, hasta la fecha de venta.

Por este motivo, algunas agencias inmobiliarias recomiendan la venta rápida del inmueble. Sin embargo, vale la pena valorar si nos interesa mantenerlo y obtener unas rentas por él.

Cuidado con la Plusvalía Municipal

Una vez cancelado el impuesto de sucesiones y debidamente registrado el heredero o herederos como nuevo propietario del piso, hace falta pagar la Plusvalía Municipal para habilitar la posibilidad de venta de dicho bien. En el caso de herencias, son los herederos los sujetos pasivos del impuesto. En caso de venta, el sujeto pasivo es el vendedor.

Como mencionábamos antes, la Plusvalía Municipal representa la actualización del valor de los terrenos de naturaleza urbana donde está ubicada la propiedad. El importe depende de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble. Se calcula en función del valor castastral del suelo de inmueble. Este valor se puede solicitar a catastro, y lo desglosa entre valor catastral del suelo y el valor de la contrucción.

En el caso del ayuntamiento de Barcelona el cálculo es sencillo y se puede hacer a través de la propia página web del ayuntamiento.

Para el cálculo de la base imponible, se aplica un porcentaje anual sobre el valor catastral del suelo, en función del tiempo que se ha dispuesto del inmueble:

Período de uno hasta cinco años: 3,7.

Período de hasta 10 años: 3,5.

Período de hasta 15 años: 3,2.

Período de hasta 20 años: 3.

Y sobre esta base imponible, el tipo impositivo puede alcanzar hasta un 30 % en función de lo que determine el municipio en cuestión. Puede consultar el BOE donde se explica el tributo. https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2/con

Una vez inscritos los inmuebles en el registro de la propiedad los herederos ya puedes decidir si les interesa vender o alquilar los inmuebles, todo dependerá de la situación del mercado inmobiliario y de la economía de cada uno. En general, cuando hay muchos herederos es conveniente vender para evitar futuras complicaciones futuras en la gestión del patrimonio.

En Arquitectura Residencial le podemos asesorar en función del momento en que se encuentra el sector inmobiliario en Barcelona: Qué le interesa más vender o alquilar para obtener máximo beneficio en función del tipo de inmueble heredado y dónde esté ubicado. Contacte con nosotros y le asesoraremos sin ningún compromiso.

Contacte con nostros. ARQUITECTURA RESIDENCIAL TEL. 93 241 11 03

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