Cèdula d’ habitabilitat a Barcelona: requisits, i terminis d’ obtenció

Què és la cèdula i quan te la demanaran

La cèdula d’ habitabilitat acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes per ser habitable. A Barcelona te la demanaran a:

• Compravenda: la notaria i la part compradora solen exigir-la.
• Lloguer: moltes agències no publiquen sense cèdula vigent.
• Altes de subministraments (aigua, llum, gas) o hipoteca: l’entitat pot sol·licitar-la.

Punt clau de planificació: en el nostre dia a dia iniciem el tràmit abans de publicar l’habitatge. La validació final la fa la Generalitat (Habitatge) i es pot demorar fins a 30 dies hàbils; si t’esperes a l’últim moment, l’operació es pot frenar.

Tipus i casuístiques per antiguitat de l’ habitatge

La tramitació i els requisits pràctics canvien segons l’ antiguitat i l’ historial de l’ habitatge. Com a regla operativa, distingim:

Tip pràctic: si l’habitatge mai va tenir cèdula i és antiga, la clau està a provar que l’ús ha estat habitatge (més avall et conten com ho resolem).

Requisits tècnics més habituals (amb ull en finques antigues)

Tot i que cada cas mereix una visita, el tècnic acostuma a comprovar:

• Superfície útil i peces mínimes: estar, cuina, bany, dormitori( s) amb dimensions funcionals.
• Alçada lliure i ventilació/il·luminació: estances principals amb alçada adequada i ventilació directa o forçada eficaç.
• Salubritat i seguretat: humitats, estabilitat aparent, baranes/passos segurs, estanquitat.
• Instal·lacions bàsiques: aigua, sanejament, electricitat (quadre, presa de terra), ventilació de locals humits; gas si n’ hi ha, en condicions.
• Accessibilitat raonable de l’accés (segons antiguitat i tipologia).

En edificis antics veiem no conformitats típiques: alçades en altells, patis minúsculs que no ventilen bé, cuines sense extracció, banys sense ventilació, o quadres elèctrics obsolets. El nostre enfocament és posar focus en l’esmena mínima i viable perquè l’habitatge assoleixi un llindar d’habitabilitat sense obres desproporcionades.

El procés pas a pas a Barcelona (i com acreditar ús residencial si no hi ha cèdula prèvia)

Així organitzem el tràmit per no perdre temps:

1. Pre-screen (48–72 h): revisió documental ràpida (cèdula anterior, escriptures, ITE/IBI, fotos) i detecció de riscos. Si no hi ha cèdula prèvia i l’ habitatge és antic, obrim circuit d’ acreditació d’ ús.
2. Visita del tècnic competent (3–5 dies): presa de dades, mesuraments, fotos, comprovació d’instal·lacions. Si detecta incidències esmenables, donem llista concreta (extractor, airejador, segellats, quadre, etc.).
3. Informe/certificat tècnic (24–72 h després de la visita): emissió del certificat d’habitabilitat o de l’informe per a la sol·licitud.
4. Tramitació electrònica: presentació de sol·licitud amb la documentació.
5. Validació per la Generalitat (Habitatge):termini realista: en la nostra experiència pot trigar fins a 30 dies hàbils. Si hi ha requeriment, atenem en termini amb l’ esmena o prova addicional.

Com acreditar ús com a habitatge quan no hi ha cèdula prèvia

Quan l’ immoble mai va disposar de cèdula o hi ha llacunes a l’ arxiu, la peça clau és demostrar la residencialitat històrica amb documents de fedatari públic. El que millor ens funciona:

• Registre de la Propietat / nota simple que identifiqui l’ús.
• Padró municipal (millor històric d’empadronament en aquest domicili).
• Qualsevol acta o document fefaent que acrediti l’ ús residencial continuat.

Cas real : “Ens hem trobat casos complicats que, mitjançant l’històric d’empadronament, hem aconseguit una cèdula que semblava impossible“. Si el padró quadra amb el relat d’ús i l’estat actual és raonable, la validació sol destraar-se. El certificat històric d’empadronament no es pot obtenir online i la seva obtenció es pot dilatar més de 30 dies, per aquest motiu cal avançar-se en la sol·licitud.

Consell operatiu: reuneix tot el paquet probatori abans de presentar. Evita “presentar i corregir” perquè cada requeriment reinicia temps i t’acosta als 30 dies hàbils o més.

Documentació i taxes (què solem preparar)

• Sol·licitud i certificat tècnic d’habitabilitat.
• Document d’ identitat de la part sol.licitant i títol de propietat.
• Cèdula anterior (si existia) o proves d’ús (registre, padró, etc.).
• Plànols/fotos d’estat actual; si escau, justificants d’ esmena.
• Pagament de taxes (import i vies segons actualització oficial).

Nota: les taxes i formats de documents es poden actualitzar. Sempre verifiquem als portals oficials abans de presentar.

Casos difícils i com els resolem

• Habitatge antic sense cèdula prèvia: activem l’itinerari d’acreditació d’ús i una adequació mínima (ventilació, il·luminació, quadre elèctric). Prioritzem actuacions d’alt impacte i baix cost.
• No conformitats de ventilació/altura: proposem solucions concretes (extracció mecànica, airejadors, lluernaris viables, correcció de falsos sostres) i documentem la millora.
• Instal·lacions obsoletes: checklist elèctric i fontaneria per deixar-lo en condicions de seguretat.
• Requeriments de l’ administració: responem en el mateix fil amb documentació ordenada, assenyalant on s’ incorpora cada esmena.

Regla d’ or: com més precisa i completa és el primer lliurament, menys voltes i menys risc d’ arribar al límit de validació.

Per a agències immobiliàries: checklist de captació per no parar operacions

1. Documentació base: DNI/NIE, títol de propietat, última cèdula (si n’hi ha), IBI, nota simple.
2. Fotos i pla acotat (almenys cota d’alçada lliure i ventilacions).
3. Històric d’ús residencial si sospites que no hi va haver cèdula prèvia (demana padró històric com més aviat millor).
4. Pre-screen tècnic de 30 minuts (remot o in situ) per detectar esmenacions.
5. Cronograma realista: Visita tècnica → 3–5 dies; Certificat → 1–3 dies; Validació Generalitat → fins a 30 dies hàbils.
6. Pla B contractual si la validació cau tard (arrossos amb condició suspensiva, previsió en contracte d’arrendament, etc.).

Pack d’acreditació d’ús (si no hi ha cèdula):

• Nota simple/inscripció registral amb ús habitatge.
• Certificació/volant històric d’empadronament de l’immoble.
• Qualsevol document fefaent (acta, certificat) que confirmi la residencialitat.