Durante 2022 y 2023, los tipos de interés han pasado de prácticamente 0 % al 4 %. Esto s ha llevado a muchas familias hipotecadas a pasar dificultades. Muchos clientes nos llaman para valorar las opciones que tienen:
1 .Vender el inmueble
Cuando se trata de una segunda residencia o un inmueble de inversión, quizá vale la pena plantearse la venta. Para ello habrá que tener en cuenta el precio de mercado actual del inmueble, y el valor de la deuda pendiente.
Precio mayor que la deuda
Nos podemos plantear vender. Calcularemos cuánto nos quedará después de la venta, restando la deuda hipotecaria y los gastos de cancelación.
Si se trata de la primera vivienda, antes de vender es necesario buscar una alternativa habitacional asequible.
2. Dación en pago de deuda
Deuda mayor al precio de mercado
Si la deuda fuera mayor que el precio del inmueble, nos encontraríamos en un problema. Tan solo podríamos negociar con el banco una dación en pago de deuda o mantener el inmueble, pagando para ello las cuotas de la hipoteca.
3. Renegociar condiciones de hipoteca.
Ayudas para pagar la hipoteca en 2024
Las ayudas a las hipotecas son un paquete de medidas del gobierno a través de las cuales se pretende aligerar la carga financiera de las familias vulnerables o con riesgo de vulnerabilidad que tienen contratada una hipoteca variable y han visto encarecer considerablemente el importe de sus cuotas en los últimos dos años debido a las incesantes subidas de los tipos de interés y, en consecuencia, del valor del Euríbor (el índice de referencia de la mayoría de hipotecas variables).
Las ayudas a las hipotecas de 2024 son una extensión y ampliación del Código de Buenas Prácticas Hipotecarias de 2023 y el permanente, en vigor desde 2012. En cualquier caso, se trata de un pacto entre la banca y el Gobierno pensado para ayudar a los hipotecados en apuros. El paquete de medidas de 2024, y cuya aplicación es voluntaria para la banca, amplía el del año anterior. Entre otros, contempla:
Congelar los tipos de interés 12 meses
La posibilidad de congelar el tipo de interés de la hipoteca durante 12 meses. Es decir, pagar la misma cuota durante un año.
Aumentar el plazo
Aumentar el plazo de amortización de la hipoteca en 7 años. En hogares con rentas inferiores a 25.200 euros, solicitar un periodo de carencia.
Cambio a hipoteca a tipo fijo
Cancelar una hipoteca a interés variable sin tener que pagar la comisión por amortización anticipada. Cambiar de hipoteca variable a tipo fijo sin coste. Convertir la hipoteca variable en una hipoteca a tipo mixto sin pagar comisiones por el cambio.
Para entender esta ayuda a la hipoteca es importante saber qué ha pasado en los últimos años. Y es que tras más de seis años en números rojos, el euríbor empezó a encarecerse. Lo hizo, y a ritmo vertiginoso, a partir de principios de 2022 a raíz de las constantes subidas que el Banco Central Europeo ha aplicado sobre los tipos de interés para frenar la inflación. Así, si empezaba enero de 2022 en negativo, acabó ese mismo año al 3,018 % (valor de cierre de diciembre) y durante 2023 incluso ha superado el 4,00 %. No son valores históricos, pero poco les falta. Y, en este contexto, el principal problema para los deudores con hipotecas variables es que si entre revisión y revisión el euríbor sube, sus cuotas se encarecen. Pagan más cada mes.
Para hacernos una idea, los titulares de una misma hipoteca variable de 150.000 euros con un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 1,00 % sobre el euríbor, cuyas cuotas se revisan con el valor que marca el tipo de referencia cada mes de octubre han pasado, en dos años, de pagar 462 a 822 euros al mes.
¿Quién puede solicitar las ayudar para pagar la hipoteca?
Requisitos de las ayudas para pagar la hipoteca En cuanto a los requisitos para acceder a las ayudas para pagar la hipoteca, deberán ser hogares en situación de vulnerabilidad o con riesgo. Y aquí también hay novedades respecto al año anterior: En 2024, la renta familiar para acceder a las ayudas de la hipoteca no debe superar los 37.800 euros (durante 2023 el tope estaba en 29.400 brutos). La vivienda sobre la que hay la hipoteca variable debe ser la residencia habitual del titular o titulares del préstamo. El precio que se pagó por el inmueble en el momento de la compra del inmueble no puede superar los 300.000 euros.
El 50 % de los ingresos familiares son, debido al incremento del euríbor, se destinan a pagar las letras de la hipoteca. Cómo se articulará la ayuda para pagar la hipoteca
Las ayudas para pagar la hipoteca se articularán de dos formas distintas: a través de una actualización del Código de Buenas Prácticas de 2012, y mediante la creación de un nuevo código. El primero ya contemplaba ayudas para hipotecados en situación de vulnerabilidad, con soluciones como la que hemos comentado de reestructurar la deuda, de la dación en pago… Respecto al nuevo Código de Buenas Prácticas, aplicará para quienes ganen menos de 37.800 euros.
Cuándo entra en vigor la ayuda a la hipoteca 2024
Se prevé que el paquete de ayudas para los hipotecados entre en vigor durante 2024, pero no hay todavía una fecha concreta. En cualquier caso, y para tener una pequeña orientación, las medidas que se han aplicado durante 2023 fueron aprobadas por el Gobierno a finales de 2022 y entraron en vigor en enero de 2023.
Quienes quieran acogerse a esta ayuda y cumplan con los requisitos marcados deberán dirigirse a la entidad en la que firmaron el préstamo hipotecario. El banco, para llevar a cabo el cambio de condiciones comentado, deberá estar acogido al plan. O sea, es importante señalar que el paquete de ayudas es de aplicación voluntaria para la banca.
En definitiva, la entidad acabará decidiendo si, con tus características, te puedes beneficiar de las ayudas a las hipotecas o no. Según datos del Banco de España, las solicitudes para adherirse a los códigos de buenas prácticas hipotecarias en 2023 ascendieron, hasta septiembre de 2023, a más de 55.000. A ellas hay que sumar las medidas de alivio alternativas acordadas entre las entidades y sus clientes, como renegociaciones, refinanciaciones y, sobre todo, amortizaciones anticipadas.
En cualquier caso, las entidades que sí se acojan a las nuevas medidas tendrán que hacerlo durante un año como mínimo, así como informar al Banco de España de cada ayuda concedida y a los consumidores. Eso último en sus oficinas y páginas web. También a aquellos clientes que ya hayan incurrido en retrasos de alguna cuota o que tengan problemas en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario.
¿Cuánto cuestan las ayudas?
Hay que comentar que las ayudas se centran principalmente en carencias y en alargar los plazos de amortización para pagar unas cuotas más bajas. Sin embargo, hay que señalar que el coste de una hipoteca (los intereses que se pagan por ella, generalmente) aumenta cuanto más se tarda en saldar la deuda. Además, este cambio de condiciones –tanto para alargar el plazo como para solicitar una carencia– supone una novación, una operación que también conlleva sus gastos adicionales: comisión por novación, gastos de notaría y registro, impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etcétera. El decreto del Gobierno estipula que los cambios están exentos de gastos.
¿Qué hago si no puedo acogerme a las ayudas para la hipoteca?
Cabe destacar que la mayor parte de los compradores no cumplen las condiciones marcadas por el decreto del gobierno. Si no puedes acogerte a las ayudas para la hipoteca del Gobierno tienes varias opciones, eso sí tendrás que hacerte cargo de los gastos:
Vender el inmueble y cancelar la hipoteca
Esta opción es factible siempre y cuando el valor actual del inmueble esté por encima de la deuda hipotecaria. Se ha de tener en cuenta que el precio del alquiler también se ha incrementado en muchas áreas y además no hay mucha oferta donde elegir.
Si estás interesado en vender tu inmueble, no dudes en contactar con nosotros y te haremos una valoración del mismo. Puedes empezar por hacer una valoración online en nuestra página web.
Ampliar plazo de devolución
Si no puedes acceder a estas ayudas a la hipoteca, también puedes hacer una ampliación de hipoteca, que también se lleva a cabo a través de una novación. En este caso estarías ampliando el plazo de amortización. Lo habitual es que acabes pagando más intereses, pero puede resultar interesante si tu situación económica no es la misma y vas muy ahogado. Para hacer una ampliación de hipoteca, eso sí, deberás estar al corriente de pago de todas las cuotas y cumplir con los requisitos habituales: ingresos regulares, buena ratio de
Unificar deudas
Si no puedes acogerte a la ayuda hipotecaria puedes plantearte una reunificación de deudas para agrupar todas tus deudas en una sola y pagar una sola cuota (más reducida que el importe actual) puede ser una buena solución. De lo que se trata es de pedir un préstamo para saldar los anteriores y tener solo una deuda.
Negociar una carencia
Asimismo, es posible negociar una carencia con el banco para reducir las cuotas que pagarás cada mes. Esta reducción dependerá de la fórmula que escojas y puede ser total o parcial. O sea, puedes dejar de pagar del todo o solamente los intereses. En cualquier caso, no es fácil que te concedan una carencia total y, además: Cuando vuelvas a pagar cuotas serán más caras. El coste final del préstamo hipotecario se encarecerá también. Tendrás que correr con los gastos de novación. Algunos bancos cuentan con requisitos muy estrictos.
Cambiar la hipoteca de banco si no consigues la ayuda
También tienes la posibilidad de cambiar la hipoteca de banco para conseguir mejores condiciones. Ten en cuenta, de nuevo, los gastos que esto va a conllevar, no solo las condiciones del préstamo. Con una subrogación generalmente puedes cambiar el plazo de amortización, los intereses, reducir comisiones, quitar cláusulas poco convenientes, acabar con productos vinculados. Es una buena alternativa si no accedes a las ayudas de la hipoteca.
Desinvertir
De todas formas cuando estamos hablando de segundas residencias o inmuebles de inversión que se han encarecido mucho por culpa de la financiación, vender es siempre una buena opción. Recuerda que puedes contactar con ARQUITECTURA RESIDENCIAL para estudiar la venta de tu vivienda o local sin ningún compromiso.
