Guarda esta guía. Es la hoja de ruta para vender tu piso sin tropiezos.
Si vas a vender una vivienda en Barcelona, el éxito empieza con los papeles. Reunirlos a tiempo evita retrasos, renegociaciones y sustos en notaría. Aquí tienes la lista completa, explicada sin tecnicismos, con quién la emite, cuánto tarda y en qué fijarte para que todo fluya.
Checklist esencial para la venta
Estos son los documentos que un comprador, la notaría y el registro te van a pedir. Algunos son obligatorios por ley. Otros ayudan a cerrar la operación en mejores condiciones.
| Documento | ¿Para qué sirve? | Quién lo emite | Vigencia / Plazo orientativo |
|---|---|---|---|
| Escritura (título de propiedad) | Acredita la titularidad. | Notaría / Registro | Indefinida |
| Nota simple registral | Muestra cargas, hipotecas y titularidad. | Registro de la Propiedad | 48–72 h |
| Cédula de habitabilidad | Confirma que la vivienda es habitable. | Generalitat de Catalunya | 15 años / Emisión: 2–4 semanas |
| Certificado de eficiencia energética (CEE) | Clasificación energética y medidas de mejora. | Técnico habilitado + registro autonómico | 10 años / Emisión: 2–7 días |
| Inspección Técnica del Edificio (ITE) | Estado del edificio si supera 45 años. | Técnico habilitado + administración | Según resolución / 2–8 semanas |
| IBI (último recibo) | Acredita el pago del impuesto. | Ayuntamiento | Anual |
| Estatutos y gastos de comunidad | Normas internas y deudas o derramas. | Administrador de fincas | Certificado al día para la firma |
| Calificación urbanística | Limitaciones y posibles afectaciones. | Ayuntamiento / área de urbanismo | Según consulta |
Explicado, paso a paso
1) Escritura: el punto de partida
La escritura identifica a los propietarios y el origen de la propiedad: compraventa, herencia, donación o adjudicación. Comprueba que quienes figuran sean quienes firmarán. Si hay varios titulares, asegura el acuerdo de todos. Ten en cuenta que la escritura no revela cargas. Para eso está la nota simple.
2) Nota simple registral
Pídela antes de publicar el anuncio. Saber si hay hipoteca, embargo o servidumbres evita sorpresas en la reserva. Si existe hipoteca, puedes vender igual. Bastará con cancelar en notaría con el dinero de la compraventa. También te permite confirmar el número registral y la superficie. Enlace útil del Registro para más información: Cédula, certificados y trámites de vivienda (Generalitat).
3) Cédula de habitabilidad vigente
En Cataluña es obligatoria para vender o alquilar. La tramita un técnico que verifica superficies, ventilación y dotaciones. La administración emite la cédula al cabo de unas semanas. Si tu vivienda es anterior a 1973, quizá sea la primera emisión. Si quieres ampliar detalles, te dejamos una guía completa: Cédula de habitabilidad en Barcelona: requisitos y plazos.
4) Certificado de eficiencia energética
La ley exige disponer de él para publicitar y firmar la venta. El técnico genera el certificado y lo registra. Recibirás la etiqueta con una letra de la A a la G. Incluye recomendaciones de mejora que pueden servir para negociar. Si haces pequeñas actuaciones (iluminación LED, estanqueidad), puedes reflotar la calificación.
5) ITE: edificios con 45 años o más
La inspección evalúa la estructura, fachadas e instalaciones comunes. Si hay deficiencias graves, habrá plazos y obras. Es importante entregarla al comprador y explicar el estado real. Si existe una OCA o inspección de instalaciones, también conviene tenerla a mano.
6) Comunidad: estatutos y certificado de estar al corriente
El administrador emitirá un certificado que confirma que no hay deudas. Además, debe constar si se han aprobado derramas que afectarán al nuevo propietario. Entrega los estatutos y, si existen, las normas internas. Evitarás malentendidos con usos, ruidos o mascotas.
7) IBI y suministros
Lleva el último recibo del IBI. En la firma se suele prorratear por días. Conserva también las últimas facturas de suministros. No son obligatorias, pero ayudan a resolver dudas prácticas del comprador.
8) Calificación urbanística y cargas municipales
Una simple consulta al planeamiento te dirá si hay afectaciones, servidumbres públicas o limitaciones. Es clave en bajos, áticos y viviendas en fincas con protección. Si planeas obras antes de vender, confirma la viabilidad.
Consejos para evitar retrasos
- Anticípate: pide la cédula y el CEE en cuanto decidas vender.
- Ordena la documentación en un único dossier digital y otro en papel.
- Transparencia: si hay una carga, dilo y explica cómo se cancela.
- Fotografía y planos: añádelos. Elevan la confianza y el precio percibido.
Fiscalidad: ten los datos a mano
Guarda las facturas de notaría, registro e impuestos de la compra. También las mejoras justificables. Te ayudarán a calcular la ganancia patrimonial. Si quieres profundizar, te puede interesar: ¿Qué impuestos pagaré tras vender una vivienda?
¿Vendes con agencia o por tu cuenta?
Una agencia especializada aporta método, difusión y filtro de compradores. También coordina la obtención de certificados y resuelve flecos legales. Si decides vender por tu cuenta, usa esta guía como checklist y sé riguroso con los plazos. En ambos casos, la documentación marca el ritmo de la venta.
¿Necesitas ayuda?
En Arquitectura Residencial preparamos la documentación, planificamos la estrategia comercial y cuidamos la presentación: reportaje, vídeo y tour virtual. Te acompañamos de la valoración al cierre en notaría.
Preguntas frecuentes
Sí. La hipoteca se cancela con parte del precio en la firma. La notaría coordina la carta de pago y el registro.
Entre 2 y 4 semanas desde la visita del técnico. En picos administrativos puede alargarse.
Sí. La normativa exige disponer del CEE y mostrar la etiqueta en la publicidad.
Depende del acuerdo, pero lo habitual es que las aprobadas antes de la venta las asuma el vendedor. Déjalo por escrito.
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