Els pisos turístics o habitatges turístics són un negoci i com a tal s’ha d’estudiar la compra o venda. Les llicències turístiques atorgades per l?ajuntament de Barcelona es van atorgar a perpetuïtat i com a conseqüència de les diferents normatives i exigències de l?ajuntament s?han creat empreses cada cop més professionalitzades que gestionen aquest tipus d?immobles. Actualment, a Barcelona capital hi ha unes 10.265 llicències vigents, si bé moltes no s’estan explotant.
Contacta amb nosaltres. Som especialistes en compravenda de pisos turístics a Barcelona.
A Arquitectura Residencial som especialistes en la venda d’aquest tipus de negocis. La valoració d’un pis turístic depèn del tipus d’immoble, de la ubicació i de la rendibilitat que se n’obté.
Si esteu buscant una oportunitat d’inversió o teniu un immoble amb llicència turística en venda, no dubteu a contactar amb nosaltres: us acompanyarem en la transacció.
Actualment, a Catalunya hi ha una moratòria en la concessió de llicències turístiques (DECRET LLEI 3/23, 7 Novembre de mesures urgents sobre el règim urbanístic de les habitatges turístiques). L’Ajuntament de Barcelona s’ha d’adaptar al nou decret sobre habitatges turístics de la Generalitat. De moment no està atorgant noves llicències a cap zona, encara que el traspàs de les llicències actives, sí que és possible.
Un habitatge o pis turístic (VUT) és un immoble, cedit totalment pel seu propietari directament oa través d’una empresa de gestió per al seu ús immediat, mitjançant pagament d’una contraprestació econòmica.
L’ocupació per part dels turistes ha de ser per un període continu menor a 31 dies. És important aquesta dada, ja que lloguers superiors serien lloguers temporals que actualment tenen limitat el preu per decret. Per poder posar el lloguer un habitatge turístic, aquest ha de disposar dels serveis necessaris per al seu ús immediat. A més, prèviament cal haver sol·licitat la llicència d’activitat pertinent. L’activitat està regulada pel Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer Les competències estan cedides a les administracions autonòmiques, de manera que cadascuna disposa d’una normativa particular. En el cas de Catalunya tota la informació està publicada per la Generalitat de Catalunya al DOGC núm. 8195, 06/08/2020.
La llicència VUT d’ús turístic se sol·licita a l’ajuntament on està ubicat l’immoble i aquesta la registra la Generalitat mitjançant un número d’inscripció al Registre de turisme de Catalunya (NIRTC).
Per consultar les llicències vigents podeu consultar el llistat d’empreses i establiments turístics del Departament d’Empresa i Treball de la Generalitat de Catalunya
Alhora, l’Ajuntament de Barcelona disposa d’una pàgina on consultar si un habitatge d’ús turístic té llicència vigent: cens d’activitats PEUAT (Pla Especial Urbanístic per a la regulació dels establiments d’allotjament turístic, albergs de joventut, habitatges d’ús turístic, llars compartides i residències col·lectives docents d’allotjament temporal a la ciutat de Barcelona).
Actualment, ia causa de la darrera sentència en contra de l’Ajuntament de Barcelona en què es van haver d’atorgar més de 1000 noves llicències, hi ha 10.265 llicències vigents. Tot i això, molts dels habitatges que disposen de llicència no l’estan explotant.
Bàsicament, la diferència és que els allotjaments dús turístic estan gestionats per una empresa i estan ubicats en un bloc dapartaments o formats per un conjunt de cases. Tot i que inicialment els habitatges d’ús turístic eren pisos individuals gestionats per un particular, directament o indirectament, a canvi de contraprestació econòmica per una estada de temporada i en condicions de disponibilitat immediata. La gestió s’ha professionalitzat i com que és més exigent quant a serveis obligatoris, en molts casos se subcontracten empreses de serveis especialitzades en lloguer turístic.
La rendibilitat obtinguda amb els habitatges turístics ha propiciat que molts inversors hagin adquirit un gran nombre d’immobles i que alhora hagin aparegut empreses especialitzades en la gestió d’aquest tipus d’activitats, tenint cura del check-in, check out, neteja i possibles incidències.
El propietari d’un pis turístic o l’empresa on delegue la gestió del lloguer haurà de disposar d’un telèfon operatiu 24 h per resoldre els usuaris o veïns consultes o incidències. Aquest número haurà d’estar visible a la porteria de l’immoble. A més:
Els requisits que haurà de complir s’estableixen al decret 75/2020, de 4 d’agost, o la normativa que la substitueixi. A més, haurà de complir amb la llei 18/2007, de 28 de desembre, de dret a l’habitatge i posteriors.
Arran de les necessitats d’aquest tipus d’immobles han sorgit dispositius interessants per facilitar-ne la gestió:
Les ciutats turístiques com ara Barcelona o Madrid són bones places per invertir en pisos turístics, per l’afluència de turistes tot l’any i la presència de fires. Els preus dels pisos turístics es van adaptant a la demanda, així durant el MOBILE WORLD CONGRESS els preus són molt més elevats, per exemple.
En general, els habitatges de 2-3 dormitoris en ciutats turístiques i properes a punts d’interès són els més apreciats pels viatgers i, per tant, presenten més ocupació i rendibilitat.
L’amfitrió o l’empresa que gestiona el lloguer és molt rellevant en el negoci, ja que les ressenyes positives atrauen més clients. La publicitat, la presentació de l’immoble i les ressenyes poden representar l’èxit o el fracàs d’un apartament turístic.
Els millors habitatges d’ús turístic de Barcelona són els que estan propers a zones d’interès turístic. Aquestes es concentren a l’Eixample, incloent-hi Sagrada Família i Sant Antoni, o al Casc Antic. Tot i que el creixement de llicències ha estat exponencial, i l’Ajuntament mitjançant la redacció del PEUAT pretén limitar les llicències per evitar aglomeracions turístiques i molèsties als veïns.
El pla especial urbanístic d’allotjaments turístics va ser aprovat al ple de 23 de desembre de 2021 i va entrar en vigor el 23 de gener de 2022 amb la seva publicació al Butlletí Oficial de la Província de Barcelona.
El pla especial urbanístic determina 4 zones específiques que sestableixen en funció de la densitat de places ofertes actualment, la saturació de lespai públic i la morfologia urbana de la zona i amb la clara intenció danar reduint les llicències en zones de gran concentració. Actualment, les noves llicències estan paralitzades fins que l’Ajuntament incorpori la nova normativa redactada el 7 de novembre del 2023 per la Generalitat de Catalunya.
La zona 1, és la de més atractiu turístic, juntament amb part de la zona 2. En cas d’invertir en un pis turístic, aquestes dues zones són les més recomanables. La ZONA 1 concentra més del 60% de l’oferta d’habitatges d’ús turístic de Barcelona i l’ajuntament no permet l’obertura de més allotjaments encara que l’activitat cessi en algun. Sí que es possibilita però que quan es doni de baixa algun habitatge turístic, se’n pugui obrir un de nou a la zona 3.
Aquesta zona és força interessant per invertir, especialment Sagrada Família i Gràcia. L’ajuntament permet obrir nous habitatges turístics, quan es dóna de baixa del cens amb el mateix nombre de places. Sestableixen criteris de distàncies i de densitat radial en funció dels establiments.
En aquesta zona es permetrà implantar nous establiments i ampliar-ne els existents. És una zona de creixement sostingut. Sempre que no se superi la densitat establerta com a màxima. Es podran obrir establiments si es tanquen a la zona 2 oa la 4, fins a un màxim de 370.
Només podran situar-se en pomes la densitat de les quals no superi una relació d’1,48% entre el nombre de VUT i el nombre d’habitatges (mitjana de la zona de manteniment) o bé fins a omplir un edifici sencer amb un màxim de deu VUT (i, en aquest cas, amb usos de no habitatge).
És una zona de baixa densitat dividida en 4 grans àrees.
Per poder vendre un pis turístic cal tota la documentació legal que s’utilitza per a la venda d’un pis sense llicència:
I a més s’hi haurà d’afegir:
La llicència es concedeix al propietari de limmoble i només es podrà traspassar al nou titular. Un cop adquirit limmoble, el nou propietari ha de comunicar a lajuntament el canvi de titularitat en el termini de 30 dies.
Per vendre un pis turístic és recomanable acudir a una empresa especialitzada que valori correctament la llicència d’activitats. El preu, lògicament, ve marcat pel propi preu de l’immoble ; la valoració d’aquest a preu de mercat, però cal afegir-hi un plus, corresponent a les expectatives d’ingressos addicionals que s’obtindran amb la llicència.
També cal tenir en compte l’activitat que ha tingut el pis fins ara. Els habitatges explotats per un amfitrió ben valorat tenen més reserves i, per tant, acaben sent més rendibles. Els propietaris poden demostrar la rendibilitat del seu negoci fins ara. Els propis portals permeten descarregar dades estadístiques.
Des que ha entrat en vigor el Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT), impedint el creixement del nombre de llicències turístiques a Barcelona, els anomenats pisos turístics s’han convertit en una cosa molt buscada pels inversors coneixedors del negoci.
A més, per poder dur a terme una activitat turística amb èxit i sense “sorpreses” en el futur un possible comprador d’un pis turístic, a banda de revisar la documentació estàndard de qualsevol compravenda, necessitarà parar atenció a alguns detalls extra, com ara l’existència de les incidències relacionades amb el pis pendents de resoldre a l’Ajuntament de Barcelona, o queixes dels veïns reflectides a les darreres actes de les reunions de la comunitat dels propietaris. I, sens dubte, revisarà si la llicència està en vigor. https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8195/1857521.pdf
Per acabar, a diferència de la venda d’un habitatge sense llicència, hi ha un altre pas addicional que consisteix en el traspàs de la pròpia llicència l’habitatge d’ús turístic. És important tenir en compte també la vinculació contractual que hi pugui haver si el pis s’estava gestionant a través d’alguna empresa d’explotació d’habitatges turístics, així com negociar la gestió de les reserves confirmades i el cobrament per evitar conflictes en el futur.
El màrqueting d’un habitatge de vacances comença per la presentació de l’immoble, els serveis, la qualitat de les fotografies i l’atenció que es donarà a l’hoste. Els habitatges turístics es diferencien per les seves característiques, però també per la gestió que se’n fa. Servei d´arribada autònom, manteniment, neteja, etc.
La major part dels propietaris d’immobles de vacances, els publiciten als principals portals:
Airbnb.es és el més utilitzat, pels viatgers i molts amfitrions confien en aquest portal totes les reserves. Altres, en canvi, diversifiquen i utilitzen: booking.com, hometogo.com, trivago.com, rentalia.com, entre d’altres.
Hi ha programari especialitzat en l’enviament de la publicitat i gestió de reserves automàtica a múltiples portals, com ara avaibook.com o holidu.com
Portar un negoci a un d’aquests portals requereix experiència. No només per la qualitat que han de tenir els anuncis, sinó perquè les ressenyes que fan els usuaris seran de vital importància en el resultat dels anuncis. A més, els preus s’han d’anar adaptant als moments de més demanda, per exemple, quan hi ha fires rellevants a la ciutat, els preus pugen, i un amfitrió expert sap com incrementar la rendibilitat del negoci.
Per aquest motiu, comprar un immoble que disposi de ressenyes molt positives i un superamfitrió té un valor afegit a l’hora de decidir sobre en quin immoble invertir.
Molts propietaris porten la gestió de manera molt personal, però d’altres deleguen en empreses especialitzades que porten el control de tot el negoci a canvi d’un percentatge del preu.
Hi ha empreses gestores locals i globals, que operen a diverses ciutats i fins i tot països.
Amb la proliferació dels pisos turístics i la professionalització de la gestió, es van crear empreses dedicades únicament a la gestió dels pisos turístics.
Les gestores tenen cura de tota la publicitat, gestió de reserves, de realitzar el check-in i checkout, gestionar les incidències dels hostes i de liquidar les taxes municipals, manteniment, neteja i bugaderia, entre altres gestions.
Alguns exemples de gestores a Barcelona:
Amb la proliferació dels habitatges d’ús turístic (VUT), han nascut associacions per defensar els interessos dels propietaris i mantenir-los informats dels canvis a la normativa.
Nascuda el 2004. L’associació d’allotjaments turístics de Barcelona ja fa 20 anys que dóna veu i assessorament legal als propietaris d’allotjaments turístics. Els seus socis representen el 20% del turisme que arriba a Barcelona i genera gairebé 300 milions d’euros en impostos.
Disposen de convenis amb proveïdors de serveis professionals relacionats directament amb la seva activitat;
Federació catalana d´apartaments turístics. Representa 380 empreses que ofereixen aproximadament 20.000 apartaments; l’oferta legalitzada més gran d’apartaments turístics a Barcelona, Girona i Tarragona.
“El principal objectiu i compromís de l’entitat és la ferma defensa del sector i la seva representació davant de les administracions públiques i altres sectors econòmics en tot allò referent a la legislació i legalització del sector. Treballem sense descans en la lluita contra la il·legalitat i ens mostrem igualment combatius davant normatives i reglaments que dificulten que el sector avanci.
La nostra missió és, en definitiva, la promoció d’un model de desenvolupament turístic responsable i sostenible, tot fomentant el turisme de qualitat i el bon equilibri entre ciutat i turisme.”
Contacta amb nosaltres i t'informarem dels pisos turístics que tenim a la cartera.
Actualment hi ha empreses que busquen ampliar el parc d’habitatges d’ús turístic. Els canvis a la normativa estan fent que siguin més cautes en la selecció dels immobles que adquireixen. Per això, la valoració de la llicència ja està descomptant la possibilitat que la durada acabi limitada a 10 anys.
Què cerca un inversor en apartaments turístics?
Actualment, busca una rendibilitat aproximada entre un 8-10%
Ubicació cèntrica a Barcelona o zones de menor densitat de llicències i més rendibilitat
Habitatges fàcilment realitzables i recuperar la inversió en un termini aproximat de 10 anys.
Contacta amb nosaltres. Som especialistes en compravenda de pisos turístics a Barcelona.
La majoria de propietaris que decideixen vendre un apartament ho fan o bé per no poder atendre professionalment o per l’increment a l’IRPF que representa aquesta activitat. En no dedicar-se professionalment, els ingressos s’afegeixen a la base imposable, increment els impostos.
Si esteu pensant en vendre o comprar un habitatge d’ús turístic no dubteu a contactar amb nosaltres, som especialistes en apartaments d’ús turístic a Barcelona.
Compare listings
Compare
