Per vendre un pis heretat a Barcelona primer cal acceptar l’herència davant notari, pagar/gestionar els impostos associats i registrar l’adjudicació perquè els hereus figurin com a titulars. A més, tots els copropietaris han d’estar d’acord amb la venda (preu, terminis i condicions) perquè l’operació no es bloquegi.
Vendre pis heretat Barcelona pot ser un procés ràpid si segueixes un ordre clar: acceptació d’herència, impostos, registre i acord entre hereus. En aquesta guia t’expliquem els passos, la documentació habitual i els errors que més bloquegen la venda.
En ocasions i la venda es complica per què els hereus no es posen d’ acord en els termes de la venda. El recomanable és tenir una reunió amb tots els propietaris per aclarir les condicions de venda i ser realista sobre el termini i el preu que s’ha d’obtenir en la venda de l’immoble. El convidem a demanar una cita amb un dels nostres assessors.
L ‘ acceptació de l’ herència és un procés senzill que es realitza davant notari. L’ objectiu és adjudicar els hereus tots béns, drets i obligacions de la persona morta. Per formalitzar l’ acceptació de l’ herència s’ han de presentar els documents següents a la notaria de la zona on residia el mort. Si resideix a Barcelona li podem recomanar un dels nostres notaris de confiança i acompanyar-lo en tot els tràmits previs a la venda.
Quins documents necessitarà per acceptar l’ herència.
Certificat de defunció
El certificat de defunció és l’ únic document oficial que acredita la mort d’ una persona. És necessari per posar realitzar tràmits molt diversos com gestionar la pensió de viduïtat, procedir a l’enterrament o a un trasllat de nínxol, cancel·lar un compte bancari o accedir a les prestacions de l’assegurança de vida de la persona morta o a la seva herència. Aquest certificat l’ expedeix el metge que acredita la mort i es registra en el registre civil on es registra el naixement de la persona morta.
Certificat d’ darreres voluntats
El Certificat d’ Últimes Voluntats es pot demanar en qualsevol de les Gerències Territorials del Ministeri de Justícia, en els Registres Civils de tot Espanya. El certificat d’ darreres voluntats serveix per saber en quina data s’ havia atorgat el darrer testament i en quina notaria i ho pot demanar qualsevol parent amb interès legítim.
Testament
Si no disposa de l’ original, podrà demanar una còpia a la notaria que consta en les darreres voluntats.
Certificat de l’ assegurança de vida
És el document que acredita les assegurances en què figura la persona morta. Aquest document s’ha de sol·licitar al Ministeri de Justícia, que disposa d’una base de dades sobre les pòlisses de vida contractades a Espanya. El registre es va crear perquè gran nombre dels beneficiaris es quedaven sense cobrar per desconeixement de l’existència d’una pòlissa contractada. La notaria on s’hagi d’acceptar l’herència pot fer la sol·licitud de forma telemàtica.
Valoració immobiliària o Taxació a preu de mercat de les propietats
En el testament hi sol haver un inventari dels béns que posseïa el difunt. Des de la publicació de la Llei 11/2021 de 9 de juliol de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal s’ha modificat la forma de tributar l’impost de successions pel que fa als immobles heretat. En la valoració de l’ inventari s’ hauran de tenir en compte els valors de referència publicats en cadastre, i en cas que no existeixi valor, s’ haurà d’ acudir a una taxació a preu de mercat o valoració la pot fer un expert immobiliari. Arquitectura Residencial té tècnics que li poden fer la valoració de l’ immoble o taxació immobiliària per acceptar l’ herència. Des de la nostra pàgina web també podrà fer una valoració online que li servirà d’estimació.
És un document que li demanarà el notari. Un cop acceptada l’ herència, l’ escriptura d’ acceptació serveix com a títol de propietat i s’ haurà de registrar en el registre de la propietat.
Certificats bancaris dels comptes
Has d’avisar l’entitat bancària de la data de defunció. El compte serà bloquejat fins que s’ accepti l’ herència.
Despeses d’ enterrament, funeral metges i altres despeses deduïbles
Les despeses d’ última malaltia, enterrament i funeral, quan es justifiquin. Els d’ enterrament i funeral hauran de guardar per descomptar-los de la base imposable de l’ impost de successions.
Tota aquesta documentació s’haurà de presentar a la notaria per poder procedir a l’acceptació de l’herència, que un cop registrada ens permetrà vendre els immobles heretats. El notari li demanarà que aporti una valoració a preu de mercat dels immobles inventariats en el testament,
Si la intenció final és vendre l’ immoble, li caldrà una valoració professional ajustada al preu de mercat. D’ aquesta manera aconsegueix que els impostos que pagarà per l’ acceptació de l’ herència i la pròpia venda, siguin la menor quantitat possible.
Vam explicar tot el procés de l’acceptació de l’herència amb vista a vendre les propietats que reben els hereus tant si el difunt va testar com si no.
Acceptació de l’ Herència amb testament
El primer que l ‘ hereu o hereus ha de fer és acceptar l’ herència. Per això hem de saber si hi ha o no testament.
Quan la persona mor, els seus familiars han d’acudir a les autoritats amb el certificat de defunció i sol·licitar les últimes voluntats. Aquest document permetrà saber si el mort va fer testament, la data i on es troba dipositat per obtenir-ne una còpia en cas que no se’ n disposi.
El Certificat d’Últimes Voluntats es pot sol·licitar en qualsevol de les Gerències Territorials del Ministeri de Justícia, en els Registres Civils de tota Espanya, en l’Oficina Central d’Atenció al Ciutadà o qualsevol altre organisme oficial habilitat per a realitzar el tràmit de la sol·licitud. Aquest certificat ens ha de servir per saber si el difunt havia atorgat testament o no, i en quina notaria i data es va atorgar l’ escriptura.
En presència d’ un notari, l’ hereu o hereus han de signar les escriptures d’ adjudicació i acceptació de l’ herència en qüestió.
Acceptació de l’herència sense testament – Ab intestat
En cas de no existir testament, els hereus legítims; cònjuge, fills… Hauran d’ acudir al notari que correspongui per veïnatge, amb el certificat de defunció i les darreres voluntats, per obrir un procediment de reclamació d’ herència. Hauran d’ acreditar el parentiu amb un certificat de naixement. Finalment, es requerirà la presència d’ almenys, dos testimonis que corroborin la veracitat dels fets que es declarin davant el notari. Un cop determinats els hereus es podrà procedir a l’ escriptura d’ acceptació de l’ herència.
Valoració de les propietats en cas d’ herència
Un punt rellevant en el moment d’ acceptar l’ herència és el preu d’ adjudicació de les propietats. Si es té intenció de vendre els immobles en un futur pròxim, ateses les bonificacions existents en el cas de parentiu; fills i cònjuges, l’ideal és demanar una valoració professional a preu de mercat.
A Arquitectura Residencial comptem amb experts que després de visitar l’immoble, li faran una valoració professional de l’immoble a preu de mercat perquè pugui aportar a la notària.
Actualment, i des de l’ 1 de gener de 2022, l’ acceptació de l’ herència no es pot realitzar per sota dels valors estimats pel Ministeri d’ Hisenda i actualitzats anualment. El valor es pot consultar a la pàgina web de Cadastre, Aquest valor és calculat de forma automàtica mitjançant un algoritme que té en compte les últimes vendes a la zona. És una aproximació i en ocasions pot ser bastant imprecís. A més, per optimitzar el pagament d’ impostos és recomanable consultar amb un professional immobiliari per verificar quin valor li convé declarar en l’ acceptació de l’ herència.
Demano assessorament d’un dels experts d’Arquitectura Residencial sense compromís. Pot demanar una valoració emplenant aquest formulari.
Impost de successions
A aquest primer pas li segueix la cancel·lació de l’Impost sobre Successionsi Donacions abans del venciment d’un termini de 6 mesos des de la data de defunció. En pagar, l’ hereu rebrà un justificant de pagament que habilitarà la inscripció de l’ herència.
L’ impost de successions i donacions es pot ajornar o fraccionar
Pagar l’Impost sobre Successions i Donacions, com esmentàvem abans, és moltes vegades un impediment per a l’acceptació de l’herència: moltes persones es veuen forçades a renunciar a les seves herències perquè no compten amb el capital necessari per fer front a l’impost o perquè simplement moltes vegades calculant els impostos propis de l’acceptació i les càrregues dels immobles, no és rendible acceptar l’ herència.
A causa d’això, hi ha la possibilitat de sol·licitar un ajornament que permeti pagar més tard, donant temps a l’hereu d’obtenir finançament o de vendre. Actualment, la llei permet sol·licitar a Hisenda un ajornament del pagament a 6 mesos, que al seu torn es pot prorrogar a un any i fins i tot fraccionar els pagaments durant 5 anys. Si l’ hereu està interessat, l’ ha de demanar abans que es compleixin 5 mesos del moment de la defunció.
En aquest punt, ja estaria cancel·lat el conegut impost de successions. Tanmateix, un segon impost ha de ser pagat en el cas de béns immobles per l’ hereu per poder procedir a vendre la propietat. Es tracta d’ un impost municipal, la Plusvàlua Municipal o IVTNU, grava l ‘ increment de valors dels terrenys de naturalesa urbana, i fins a la data, es calcula tenint en compte el nombre d’ anys transcorreguts des que el mort va adquirir la propietat fins a la data de defunció. Aquest impost assoleix el seu valor màxim als 20 anys, data en la qual ja no s’ incrementarà. Al seu torn, en cas de venda, l’ hereu torna a pagar aquest impost des de la data en què ha heretat, fins a la data de venda.
Per aquest motiu, algunes agències immobiliàries recomanen la venda ràpida de l’immoble. Tanmateix, val la pena valorar si ens interessa mantenir-lo i obtenir unes rendes per ell. Actualment a Catalunya hi ha un màxim de preu en el lloguer dels habitatges ubicats en zones tensionades. Pràcticament totes les zones més poblades de Catalunya tenen topat el preu del lloguer i molts hereus, decideixen vendre els immobles després de l’ acceptació de l’ herència. En aquests casos es fa imprescindible confirmar la valoració a preu de mercat de l’ immoble per optimitzar el pagament d’ impostos. Consulteu amb els nostres experts, li farem una valoració a preu de mercat sense compromís.
Cura amb la Plusvàlua Municipal
Un cop cancel·lat l’impost de successions i degudament registrat l’hereu o hereus com a nou propietari del pis, cal pagar la Plusvàlua Municipal per habilitar la possibilitat de venda d’aquest bé. En el cas d’ herències, són els hereus els subjectes passius de l’ impost. En cas de venda, el subjecte passiu és el venedor.
Com esmentàvem abans, la Plusvàlua Municipal representa l’ actualització del valor dels terrenys de naturalesa urbana on està ubicada la propietat. L’ import depèn dels anys transcorreguts des de l’ adquisició de l’ immoble.
Un cop inscrits els immobles al registre de la propietat els hereus ja pots decidir si els interessa vendre o llogar els immobles, tot dependrà de la situació del mercat immobiliari i de l’economia de cadascú. En general, quan hi ha molts hereus és convenient vendre per evitar futures complicacions futures en la gestió del patrimoni.
A Arquitectura Residencial el podem assessorar en funció del moment en què es troba el sector immobiliari a Barcelona. Què li interessa més vendre o llogar per obtenir màxim benefici en funció del tipus d’immoble heretat i on estigui ubicat?
Contacte amb nosaltres i l’assessorarem sense cap compromís.
Preguntes freqüents
Únete a la discusión